農地活用の方法を状況別に解説｜必要な条件やポイントを確認
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休耕地や耕作放棄地など、日本には使われていない農地が増えてきています。現在農業を営んでいる場合でも、将来的には引退を考えることもあるでしょう。
そういった場合に考えるべきなのが、農地活用です。ただし農地は農地法で管理されているため、一般的な土地のように簡単な活用はできません。
方法がないわけではなく、農地には農地の活用方法があります。場合によっては、転用をして別の活用も可能です。
今回は農地の活用方法を中心に、転用の条件やポイントなども解説していきます。
現在農地を利用しての活用方法を考えている方や、農業の引退、相続などで農地が放置される可能性がある方は参考にしてみてください。
目次
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農地の活用を考える際の注意点
農地の活用を考えた場合、最初に注意しておくべき点があります。
農地としての利用しかできない
農地は日本にとって重要な土地になるため、個人の持ち物でも勝手な利用はできません。基本的には農地としてしか利用できず、マンションや駐車場の運営はできなくなっています。
まずは農地のまま活用する方法を考える必要があるため、非農家にとっては難しい問題でしょう。
農地の転用や売却には許可が必要
農地を農地以外の方法で活用したい場合には、農業委員会の許可が必要です。「農地転用」と言い、農地を別の用途で利用するためには土地の地目を変更しなくてはいけません。
宅地に転用すれば、農地以外の利用もできます。
売却に関しても農業委員会の許可が必要です。農地は簡単に活用できる土地ではないことを理解しておきましょう。
農地のまま活用する方法
農業を引退したり農地を相続した場合、極力手を加えずに活用する方法もあるため、参考にしてみてください。
農地バンクへ貸し出す
農地バンクは農林水産省管轄の農地中間管理機構が行なっている事業です。安全性の高さが特徴になります。
農地を貸し出したい場合、農地バンクに登録することで借り手を探してもらえます。農地を賃借する仲介を行なってもらえるため、借り手を探すことも賃料の回収も必要ありません。
賃料は決して高くありませんが、休耕地となってしまうのであれば少しでも活用したほうがよいでしょう。
農地バンクに関しては、農地バンクとは｜メリットとデメリットや失敗しないための基本を解説の記事で詳しく解説しています。
市民農園として運営する
住宅地の中など、区画割して農地を貸し出すことも可能です。市民農園として趣味などのために貸し出す方法で、農地そのままよりも高い収益が望めます。
ただし、農地バンクのように丸投げとはいかない場合も多くあります。面倒なことを避けたいのであれば、農地バンクのほうが向いているかもしれません。
【市民農園の開設方法】
- 市民農園整備促進法
- 特定農地貸付法
- 農園利用方式
それぞれの内容は、貸し農園・市民農園を経営する｜農地をレンタルしてビジネスをする方法で詳しく解説しているため、興味がある方は参考にしてください。
貸し農園として運営する
貸し農園は主に初心者向けに作られている農園であり、道具の貸し出しやサポートが特徴です。
各農園には農作業をサポートするアドバイザーが在中しており、作物の育て方なども指導しています。また休憩所やトイレなどの設備も用意するため、費用がかかります。
ただ農地を貸し出すわけではなく、農業の普及にも貢献できるため、農園を運営したい方におすすめの方法です。
自分で耕作する
農地を相続した場合などは検討すべき方法で、農業を継続もしくは農業に参入します。
農機具などが揃っている場合には、挑戦しやすいでしょう。
新規就農で一番のハードルになるのは農地の取得です。最初から農地がある状態なので、他の人よりもスムーズに参入できます。
詳しくは新規就農者が独立して農業を始めるためにやること｜儲かる農業や資金の集め方についてを参考にしてください。
農地を転用して活用する方法
転用には農業委員会の許可が必要で、全ての農地で許可されるわけではありません。
農地のままよりもハードルは高くなりますが、その分活用の幅が広がり収益性も高くなります。
マンションの経営
農地だけではなく、土地の活用方法として有名なのがマンションやアパートの経営です。家賃収入を得られるため、収益性の高い活用方法といえるでしょう。
ただし、建物の建築に多額の初期費用が必要です。
田舎よりも利便性のよい地域が好まれるため、市街地に近い農地のほうが入居者を集めやすく、収益性も高くなります。
駐車場の経営
駐車場の経営も、一般的な土地活用でよく耳にする方法です。月極駐車場だけではなく、コインパーキングといった選択もできます。
初期費用を低く抑えられるだけではなく、マンション経営などへの切り替えも簡単です。活用方法に迷っているのであれば検討してみましょう。
ソーラー畑にする
農地全体に太陽光発電システムを設置する、ソーラー畑も活用方法の1つです。発電した電力を売ることで収益になるため、農地が広ければ想像以上の収益になることもあります。
特に周辺に高い建物がない場合には効率よく発電できるため、ソーラー畑に向いています。
貸し出す
宅地へ転用し、近くの企業などに土地だけを貸し出す方法もあります。例えば、資材置き場などの場合は建物を建てる必要もないため、初期費用も低く貸し出せます。
他にも企業に駐車場として貸し出すこともでき、個人に貸し出すよりも台数による損失が減る可能性は高いです。
農地の区分と転用の条件
前の項目で農地を転用して活用する方法を紹介しました。しかし、農地は全てが転用できるわけではありません。
農地には区分があり、区分や条件によっては転用が認められていないため、農地以外での活用はできなくなります。
農地区分
農地の区分は、全部で5つに分かれています。
- 農用地区域内農地
- 第1種農地
- 甲種農地
- 第2種農地
- 第3種農地
上から順番に、日本にとって重要な農地となっています。「農用地区域内農地」「甲種農地」「第1種農地」の3つは、転用が原則許可されていません。
農業用の施設など特例はありますが、活用という面で見ると転用できないと考えるほうがよいでしょう。
農地転用の条件
農地の転用には、農地の区分による立地基準だけではなく、一般基準も満たさなくてはなりません。
一般基準では、転用の確実性や資金力、周辺農家への影響などが審査されます。
立地基準と一般基準の両方を満たすことで転用は許可されるため、あらかじめ確認しておきましょう。
転用できる農地は2種類
- 第2種農地（条件を満たした場合）
- 第3種農地
他の農地でも許可されることはありますが、活用面で見ると不可能と考えて問題ありません。
また第2種農地の場合、原則許可ではなく、条件を満たした場合に転用が許可されます。他の農地でも代替が可能と判断された場合は許可が出ず、その農地でなくてはいけない理由が必要です。
無条件で転用が許可されるのは第3種農地のみで、他の農地に関しては条件次第となっています。
農地の転用については、農地転用とは｜許可の基準や手続き方法をわかりやすく解説の記事を参考にしてみてください。
農地を売却する場合
農地を売却する場合について解説します。
農地のままであれば農家へ売却する
農地のまま売却する場合には、基本的に農家へ売却することになります。農地は農業従事者しか購入できないため、地目を変更しないのであれば、農家にしか売却できません。
一般的な土地と違って農業のためにしか利用できないため、金額としても高いものではなく、農地のままの売却は難しいことが多くなります。
転用してから売却する
農地を宅地へ転用してからのほうが売却しやすくなります。宅地へ変更すると住居を建てることも可能になるため、一般的にも需要が高くなります。
ただし、転用には許可が必要なため注意しましょう。
農地活用のポイント
農地活用のポイントを紹介します。「方向が定まらない」という方は参考にしてください。
まずは農業委員会に相談
農地の有効活用を考えた場合、まずは地域の農業委員会に相談してみましょう。農業委員会は転用の許可といった内容の業務を行なっている以外にも、農業や農地に関する相談も受け付けています。
例えば、「休耕地を活用したい」といった内容でも、活用方法を提示してもらえます。農業に詳しくない場合は、最初に農業委員会への相談がおすすめです。
場所によって活用方法を変える
農地の活用は、場所によって方法を変えることも有効です。例えば、住宅が近いのであれば駐車場、日当たりがよい土地であればソーラー畑などです。
住宅もない場所に駐車場を作っても借り手は少なく、日当たりが悪ければうまく発電できません。その場所にあった土地の有効利用方法を考えることで、収益も高くなるでしょう。
まとめ
使っていない農地は農地のままでも宅地へ転用しても、様々な有効活用ができます。ただし農地のままの場合には、農業に関わる内容でしか活用はできません。
それでも市民農園や貸し農園など、農地活用をビジネスとして行なっている人も多くなってきています。まずは今回、紹介した活用方法の中から検討してみてはいかがでしょうか。
