農地転用とは｜許可の基準や手続き方法をわかりやすく解説
※当記事はアフィリエイト広告を含みます。
元々、農地を所有していたり、相続で農地を引き継いだ場合でも、別の用途で使いたくなることもあるでしょう。
しかし、農地は国の農地法で守られているため、自分の土地であっても勝手に別の用途で使用できません。
「自分の土地なのに」と思うかもしれませんが、農地を別の用途で使用するためには、農地転用の手続きが必要です。
農地の転用には条件があり、申請を行いますが、詳しくわからない人がほとんどでしょう。
今回は、農地転用を中心に、手続きや必要な期間、費用なども解説していきます。
耕作放棄地の活用方法はこちらを参考にしてみてください。
目次
農地転用とは
農地転用とは、農地を農地意外に変更することです。
例えば、農業を辞めて、農地を駐車場にしたり家を建てる場合には、農地転用ということになります。
農地は少し曖昧な表記で、地目と呼ばれる土地の用途が農地ではなくても、現状が耕作目的の土地であれば、農地とされます。
また、農地転用はどのような土地でもできるわけではありません。
農地転用には許可基準が定められており、個人で判断するには難しい部分があります。
後の項目でも詳しく解説しますが、最終的には、申請先の農業委員会への確認が必要です。
農地転用に関する法令
農地転用は、法令に則って手続きを進めていきます。
農地法と言いますが、農地転用では、農地法の4条と5条を確認します。
農地法についてはこちらの記事でも詳しく紹介しています。是非参考にしてみてください。
農地法4条・5条
農地法の4条と5条、両方の法令に従うわけではなく、目的別で異なります。
まず、農地法の4条は、自分が所有している場合の農地転用です。
5条は、自分で所有していない農地の転用になります。
農地を購入して、農地以外に使用する場合には、農地法の5条に従います。
農地転用の手続きについて
農地転用の手続きを解説していきます。
前述した、農地法の4条と5条に分けて確認していきましょう。
「農地法4条」自分の農地を転用する場合
まずは、所有している自分の農地を転用する場合です。
農地法の4条に従うことになりますが、許可申請自体に費用はかかりません。
ただし、書類の準備や、専門家に申請を依頼する場合の費用は必要です。
必要な書類は7つあります。
・第4条許可申請書
・登記事項証明書（法人）
・土地の登記事項証明書
・地番図
・位置図、付近の状況を表示する図面
・資力や信用があることを証明する書類
・土地改良区の意見書
必要書類は上記の通りですが、申請内容によって変化するため、詳しくは農業委員会へ問い合わせてください。
「農地法5条」農地を売買して転用する場合
自分が所有していないの農地の場合、農地法の5条に従います。
用意する書類は4条と同じですが、許可申請書は5条専用になるため、注意しましょう。
ただし、自分で所有している農地ではない分、追加で必要な書類は増えるため、農業委員会への事前確認がおすすめです。
農地転用の許可基準
農地の転用には細かい許可基準が定められています。
「自分の土地だから」といった内容で、簡単に行えないのが農地転用です。
勝手な農地の転用は罰則にもつながるので、所有している農地が転用可能かどうか、確認しておきましょう。
許可の基準は、「立地基準」と「一般基準」に分けられます。
農地転用できない土地の有効活用についてはこちらの記事を参考にしてみてください。
立地基準
立地基準は5つに分類され、区分によっては農地を転用できません。
基本的には、農地として高い生産力を持つ場合には許可されず、市街地化が進んでいる地域では許可されやすくなります。
区分それぞれの特徴を、解説していきます。
農用地区域内農地（原則不許可）
市町村が定める農業復興地域整備計画において、農用地区域とされた農地です。
農用地区域内農地の転用は認められていません。
一時的な利用を除けば、農用地区域内農地から一度、外さなければ転用はできないため、原則不許可となっています。
甲種農地（原則不許可）
甲種農地は、良好な営農条件を備えている農地で、10ヘクタール以上が基準です。
農用地区域内農地と同様に、生産性の高い農地になるため、転用は原則不許可となっています。
しかし、事業など、一部の内容では例外として転用が認められています。
第1種農地（原則不許可）
第1種農地は甲種農地と、ほぼ同じ内容です。
転用は原則不許可となっていますが、一部、例外があります。
事業や、農業用の施設、加工場や販売施設へは転用可能です。
ただし、条件はあるため、詳しくは農業委員会への問い合わせが必要になります。
第2種農地
第2種農地は小集団であり、市街地として発展する可能性のある農地です。
不許可と許可の中間に位置する農地で、申請内容によって可否が変わります。
主には、第3種農地での代替が困難な場合に許可されます。
第3種農地
第3種農地は市街地にある農地と考えてください。
市街地にあるため、比較的小規模で、農業全体に与える影響が少ない農地です。
農地転用が原則許可となる、唯一の農地になります。
一般基準
農地転用の許可基準となる、もう1つが一般基準です。
立地基準のような農地の大きさや重要性ではなく、3つの基準から判断します。
申請内容を確実に行う
農地転用で、どのような用途になるのか、申請した内容を確実に行う必要があります。
つまり、現状で農地転用後の目的が明確になっていない場合には、転用が認められません。
周辺の農地に支障を与えない
農地の転用で、宅地や駐車場にする場合は、コンクリートで農地を固めることになります。
しかし、コンクリートで農地を固めることによって、水はけが変わってしまい、周辺の農地に悪影響が出る場合もあります。
周辺の農地に悪影響があると判断されれば、農地の転用は認められません。
ただし、対策を取っている場合には許可されるため、あくまで、状況次第というところです。
一時転用の場合は確実に復元できる
一時的に農地へ施設を設置する場合には、確実に元の農地に復元できなくてはいけません。
最後の項目で解説しますが、営農型発電設備（ソーラーシェアリング）が該当します。
農地転用にかかる期間
農地転用にかかる期間ですが、1週間から1ヶ月半ほどです。
ただし、申請先の農業委員会では、毎月27日（休日の場合は前日）を締切日としています。
毎月、締め切ってから手続きが始めるため、締切日直後であれば、1ヶ月ほど遅れることになります。
農業委員会のみの申請では、最短で1週間ほどです。
もし、都道府県の許可が必要な農地であれば、1ヶ月半ほどかかります。
どちらの場合でも、提出先は農業委員会なので、不明点があれば、農業委員会へ問い合わせましょう。
農地転用にかかる費用
農地転用にかかる費用は、大きく3つに分けられます。
それぞれ分けて解説していきます。
申請書類
申請自体に費用は発生しませんが、申請のための書類を取得する費用が必要です。
必要になる書類は、申請内容によって異なりますが、1つ数百円ほどと決して高いものではありません。
全ての書類を集めても、合計で数千円ほどですが、書類によっては専門家へ依頼したほうが良い場合もあります。
専門家へ依頼した場合には、自分で準備するよりも費用は高くなります。
また、申請内容によって必要な書類も増えるため、数万円ほど必要と考えておいてください。
ただし、土地の測量が必要になる場合には、20万円以上の費用がかかる場合もあります。
工事費用
農地転用は申請だけではありません。
転用したい理由があるはずですが、家の建築や、駐車場への変更など、どういった内容でも工事費用が必要です。
農地転用にかかかる費用としては、工事費が最も高額になるでしょう。
申請代行費用
農地転用の申請は自分でも可能ですが、専門家の力を借りればスムーズです。
しかし、申請の代行を依頼した場合には、当然、費用がかかります。
行政書士へ依頼することになりますが、費用は数万円から10万円ほどが多いです。
依頼する行政書士によって変化するので、普段から関わりがある行政書士がいれば問い合わせてみましょう。
農地転用の注意点
農地転用には注意点もあります。
多くはありませんが、3つ解説していきます。
申請なしの転用は罰せられることも
農地を別の用途で使用するためには、農地転用の申請手続きが必須です。
もし、申請せずに農地を別の用途で使用した場合には、罰則があるため注意しましょう。
場合によっては、3年以下の懲役、または300万円以下の罰金が科せられることもあります。
登記地目の変更を忘れずに
農地は転用したら終わりではなく、登記簿上の地目変更が必要です。
自分で変更を行う場合の申請代は数百円ほどですが、代行を依頼する場合には数万円ほどかかります。
農地転用よりも申請は簡単ですが、手間を省きたい場合には、専門家への依頼も検討しましょう。
固定資産税が上昇する
農地を宅地などに変更した場合、固定資産税が上昇します。
農地は宅地よりも、課税額が低めに設定されているためです。
そのため、宅地に変更した場合には、固定資産税が上昇すると理解しておきましょう。
農地に太陽光パネルを設置する
各地でソーラーパネルの設置は浸透していますが、農業を継続しながら太陽光パネルを設置する、営農型太陽光発電設備が注目されています。
農地の一時転用という形になりますが、農業に必要な電力を補い、発電収入も得られます。
手続きや費用はかかりますが、うまくいけば収入も増やせる、魅力的な事業です。
営農型太陽光発電（ソーラーシェアリング）の手続きについて
営農型太陽光発電の手続きは、農業委員会へ書類を提出し、認可される必要があります。
添付する書類は、営農型発電設備の設計図や営農計画書ですが、他にも申請に必要な書類は多いです。
また、電力会社とも協力して進めることになります。
経済産業省や電力会社、農業委員会など、様々な機関との連携が必要な事業です。
自分で全ての申請を行うことは難しいため、行政書士や太陽光発電会社に代行を依頼して進めることをおすすめします。
営農型太陽光発電についてはこちらの記事でも詳しく紹介しています。是非参考にしてみてください。
土地活用はプロに相談
農地の売買や賃借、転用は個人でも手続きが可能です。
しかし、土地活用のプロに任せると、労力も少なく済みます。
中でも、一括提案サービスであれば、調べる手間が減るだけではなく、新たな土地活用方法が見つかるかもしれません。
タウンライフ土地活用
出典：タウンライフ
土地活用の中でも有名なのが、「タウンライフ土地活用」です。
全国100社以上の企業が登録しているため、所有している土地にあった活用方法を示してくれます。
| 運営会社 | タウンライフ株式会社 |
|---|---|
| 料金 | 無料 |
| 登録企業 | 100社以上 |
| もらえる資料 | ・土地活用プラン ・見積書と収支計画書 ・市場調査書 |
料金は無料となっており、複数社から土地活用のプランや費用を含めた書類を出してもらえるため、具体的な内容を確認できます。
また、一括請求は、地域や活用した方法をチェック項目から選択し、必要事項を埋めていくだけです。
もし、土地の活用方法を考えていない場合には、その他や未定といった項目も用意されているので、明確でなくても問題ありません。
放置している農地の活用方法がわからない場合には、土地活用のプロに相談することも1つの方法です。
リビンマッチ
出典：リビンマッチ
農地を売却したい方は「リビンマッチ」がおすすめです。
1,700社の中から最大6社の見積もりを無料で受け取ることができ、あなたに最適な不動産会社を見つけることができます。少しでも高値で売却したい方にはおすすめです。
上場企業が運営しているので、安心して利用できるのもメリットです。45秒で簡単一括見積が可能なので、農地売却を検討されている方が是非一度お試しください。
| 運営会社 | リビン・テクノロジーズ株式会社（東証マザーズ上場） |
|---|---|
| 料金 | 無料 |
| 登録企業 | 約1,700社以上 |
まとめ
今回は農地の転用を中心に解説してきました。
農地を宅地など、別の目的で使用する場合には、転用の申請が必要です。
申請に関して、費用はかかりますが、行政書士に代行してもらうことも可能です。
自分での申請が難しい場合には依頼しましょう。
また、農地の転用を行わず、勝手に別の用途で使用した場合には罰則があります。
申請には難しいこともありますが、正しい農地の活用をしていきましょう。
こちらの記事では、太陽光発電を農地で行ったときに起こるトラブルについてまとめていますので、あわせて参考にしてください。
