農地法とは|農地の売買や転用をするために必要なことを解説

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農地法

農地は、一般的な土地と違い、自分で好きに売買や賃借を行えません。
これは、日本の農地が農地法という法律で守られているためです。

もし、放置している農地を活用したいのであれば、農地法について最低限の知識をつけておきましょう。
今回の記事では、農地法について幅広く解説していきます。

農地法とは

農地 畑

最初に、なぜ一般的な土地と農地を、別の法律で管理しているのか、気になる部分だと思います。
日本の農地は、食料自給率に大きく関わるため、国として農地に特化した法律を作って守っている状態です。

所有者の好きに管理させてしまうと、自分が農業に関わらなくなった時など、売却や転用で農地が少なくなってしまいます。
小規模な農地であれば、食料自給率に関わることも少ないですが、大規模な農地であれば、大きな影響を与えるかもしれません。

そこで、農地法を制定することにより、勝手な売却や転用を禁じ、日本の農地を守ることになりました。
農地は、売買や賃借だけではなく、別の用途で利用する転用まで、農地法に基づいた手続きが必要となっています。

農地法の規制対象

書類 紙

少し農地法について解説しましたが、農地法の規制対象についても紹介します。
主には、想像している通りの内容ですが、少しややこしい部分もあるので、しっかりと確認しておきましょう。

基本的には田んぼや畑

農地法の規制対象となるのは、田んぼや畑です。
しかし、現在使用している農地だけではなく、耕作放棄地や遊休農地も農地法の規制対象になります。

使用していない期間が長く、作物を栽培していなくても、農地法の対象となるため、注意しましょう。

登記簿上の地目とは関係ない

土地には、登記簿謄本があります。
登記簿には地目という項目があり、宅地や畑など、土地の状態が記載されています。

しかし、農地法の規制対象となるのは、登記簿の地目とは関係ありません。
地目が宅地であったとしても、実際に農地として使用されていれば、農地法が適用されます。

「農地法第3条」 農地売買・賃借について

広大な農園

農地法の中でも、第3条と4条、5条は身近なものです。
最初に、農地法第3条について解説していきます。

参照:e-Gov「農地法」

農地法 第3条

農地法の第3条は、農地の売買や賃借に関して制定されています。
農地の所有者や使用者が変更される場合と、考えてもらえば良いでしょう。

基本的に、農地の売買や賃借には、農業委員会の許可が必要になりますが、許可が不要な場合もあります。

許可が不要なケース

農地法3条に該当しても、許可が不要なケースもあります。

  • 相続
  • 時効取得
  • 国または都道府県による取得

まずは相続ですが、農地所有者の相続人となっていて、農地を相続した場合です。
相続は、売買のように取引されるものではなく、一般的な法律に則った方法になるため、農地法とは関係ありません。

他にも、包括遺贈や特別縁故者への分与がありますが、いずれも相続となるため、農業委員会への手続きは不要です。

時効取得は、少し難しい内容になるため、簡単に解説します。

基本的には、20年以上、農地を借りていた場合に時効取得として、農地の所有者が変更されます。
こういった場合には、農地法が適用されず、農業委員会への申請も必要ありません。

また、一般の方には関係がありませんが、国や都道府県が農地を取得する場合にも、許可は不要となっています。

手続きについて

農地の売買や賃借が必要な場合には、手続きを進めていきましょう。
手続きには、申請書や登記簿謄本、住民票など、様々な書類が必要です。

申請先は各都道府県の農業委員会になるため、まずは、農地を保有している地域の自治体や、農業委員会への確認をおすすめします。

「農地法第4条」 農地転用について

畑 芽 水やり

続いて、農地法第4条について解説していきます。

農地法 第4条

第4条は、農地の転用に関する項目となっています。
農地は、売買や賃借だけでなく、別の用途として使用することも規制されています。

例えば、農地を宅地として利用したい場合には、第4条に則った手続きが必要です。
農地法では転用ということになりますが、自分の農地であっても、勝手に別の用途で利用できません。

必ず、農地法に基づいて手続きを行いましょう。

参照:e-Gov「農地法」

許可が不要なケース

第3条と同様に、許可が不要なケースもあります。

  • 小規模で農業用施設に使用する
  • 国または都道府県による転用

小規模で農業用施設に使用する場合は、許可が必要ありません。
ただし、2a(200m2)未満で、農業に関わる施設であることが条件になります。

例えば、ビニールハウスや倉庫、加工場であれば、農地転用の手続きは不要です。
第4条と同じように、国や都道府県による農地の転用も、許可が不要となっています。

また、農地の中には転用ができない土地もあります。細かな内容についてはこちらの記事を参考にしてみてください。

手続きについて

第4条の転用には手続きが必要です。
申請先は、都道府県や市町村になりますが、手続きを行うのは農業委員会になります。

農業委員会に必要書類を提出し、農業委員会から各都道府県などに申請するため、許可が出るのは1ヶ月半ほど後になると考えておきましょう。

農地転用の手続きについては、こちらの記事で具体的に紹介しています。ぜひ参考にしてみてください。

「農地法第5条」 農地の売却について

社屋 家 農業

農地法第5条は売却となるため、第3条に近く感じますが、少し違いがあります。
詳しく確認していきましょう。

参照:e-Gov「農地法」

農地法 第5条

農地法の第5条は、売却と転用を同時に行う場合に当てはまります。
例えば、農地を宅地に変更して売却する場合には、第5条に従った手続きが必要です。

第3条の売買と似ている部分がありますが、第3条は売買と賃借、第5条は売却と転用を同時に行う場合になります。

許可が不要なケース

第5条でも、許可が不要なケースがいくつかあります。

  • 国または都道府県による取得
  • 土地収用法に基づいた場合

国や都道府県による取得は前述している通りです。
もう1つの土地収用法に基づいた場合ですが、こちらも公共の事業に必要な土地に関することとなるため、一般には深く関わりがありません。

農家や法人、個人が手続きを行う場合には、許可が不要となることはないでしょう。

手続きについて

第5条に関する手続きは、第4条と大差ありません。
許可を出すのは、都道府県知事や市町村長になりますが、窓口は農業委員会です。

手続きには、必要な書類を集めて、各地地域の農業委員会へ提出します。
農業委員会については、農林水産省のページで、概要と代表の問い合わせ先を紹介しています。

農地法改正の歴史

歴史書物 本棚

農地法は、昔から同じだったわけではなく、何度か改正されています。
さかのぼると、半世紀以上も前から改正は繰り返されていますが、ここ10数年間の改正を紹介していきます。

参照:農林水産省「農地制度」

2009年:農地の賃借の自由化

今までは、農地の所有も賃借も、農家しかできませんでした。
しかし、2009年の改正により、賃借に関しては、農家以外の法人でも所有できるようになっています。

  • 農地の効率的な利用
  • 周辺の農地に影響を与えない
  • 適正に利用されなかった場合の解除条件を契約書に盛り込む
  • 安定的に農業経営を行う
  • 法人の場合は役員の中から1人以上が農業に従事する

上記5つの項目を満たす必要がありますが、真剣に農業へ取り組むのであれば、問題はありません。
また、今回の法改正で、農業委員会が農地の対策を行うようになり、耕作放棄地や遊休農地の減少が進んでいます。

耕作放棄地についての問題などをこちらの記事で紹介しています。あわせて参考にしてみてください。

2016年:企業への売却制限が緩和

2016年の法改正では、3つの内容が変更されています。
いずれも、6次産業化や経営を発展させるために見直しが行われました。

改正前 改正後
法人の呼称 農業生産法人 農地所有適格法人
議決権・構成員 農業関係者以外の者が総議決権の1/4以下
農業関係者以外の者は関連事業者に限定
農業関係者以外の者の総議決権が1/2未満
農業関係者以外の者の構成員要件を撤廃
役員要件 役員の過半数が農業の常時従事者であり、過半数が農作業に従事している 役員の過半数が農業の常時従事者(改正前と同じ)
役員または重要な使用人のうち1人以上が農作業に従事

少しわかりにくい内容ですが、全体的に緩和されているため、法人が農業へ参入しやすくなっています。

2019年:転用に該当しない農業用建築物の追加

2019年に改正された内容では、新たに農地転用に該当しない、農業用建築物の追加が行われました。
農地の転用には、基本的に農業委員会への申請が必要です。

しかし、農業に関わるビニールハウスや加工場であれば、転用申請は必要ありません。
一部例外があり、同じビニールハウスでも、基礎にコンクリートを使うと農地転用の手続きが必要でした。

2019年の法改正では、基礎にコンクリートを使用しても、転用申請の必要がなくなっています。
ただし、転用申請が必要なくなっただけで、農業委員会への届出は必要です。

届出の後、受理通知書が届いてから施工を行いましょう。

農地法に違反した場合

頭を抱える男性

農地法は、農地に特化した法律です。
しかし、国の法律となるため、違反した場合には罰則があります。

懲役刑と罰金刑

1つ目は、懲役刑と罰金刑です。
違反した場合には、「3年以下の懲役または300万円以下の罰金」が科せられます。

これは、今回解説した、第3条と4条、5条の全てに適用されます。
農地法を無視した農地の売却や賃借、転用は、上記のように重い罰則の可能性もあるため、注意が必要です。

原状回復

農地法を無視した場合には、原状回復を求められることになります。
売却や賃借の場合には、契約が無効とされ、転用を行なった場合には、農地を元に戻さなくてはいけません。

このように、農地法に違反して契約や建物の建築を進めた場合には、罰則だけではなく、原状回復で意味のないものになってしまいます。
農地の売却や賃借、転用を考えた場合には、最初に農地法を確認しましょう。

農地法の違反を指摘された場合に取る行動

契約書の確認

農地法の違反を指摘された場合に取る行動は2つです。

・農地法違反に該当している箇所を確認
・どうすると改善できるのか

農地法に違反があった場合には、農業委員会といった行政から指摘を受けることになります。
行政から指摘された場合には、「どの箇所が違反しているのか」という部分をしっかりと確認しておきましょう。

また、違反箇所が判明した場合には、改善方法を考えていきます。
簡単な内容であれば、自己解決でも問題はありませんが、難しい場合には、弁護士への依頼も視野に入れるべきです。

土地活用はプロに相談

スーツを着た男性

農地の売買や賃借、転用は個人でも手続きが可能です。
しかし、土地活用のプロに任せると、労力も少なく済みます。

中でも、一括提案サービスであれば、調べる手間が減るだけではなく、新たな土地活用方法が見つかるかもしれません。

リビンマッチ

リビンマッチ

出典:リビンマッチ

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タウンライフ土地活用

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また、一括請求は、地域や活用した方法をチェック項目から選択し、必要事項を埋めていくだけです。

もし、土地の活用方法を考えていない場合には、その他や未定といった項目も用意されているので、明確でなくても問題ありません。
放置している農地の活用方法がわからない場合には、土地活用のプロに相談することも1つの方法です。

まとめ

農地の売買や賃借、違う用途で利用するための転用は、農地法に則って手続きを進めます。
農地法を無視して農地の活用を行なった場合には、罰則もあるため、十分に注意が必要です。

もし、農地の活用に不安があれば、土地活用のプロに依頼してみましょう。
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