農地法とは｜農地の売買や転用をするために必要なことを解説
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農地は、一般的な土地と違い、自分で好きに売買や賃借を行えません。
これは、日本の農地が農地法という法律で守られているためです。
もし、放置している農地を活用したいのであれば、農地法について最低限の知識をつけておきましょう。
今回の記事では、農地法について幅広く解説していきます。
目次
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農地法とは
最初に、なぜ一般的な土地と農地を、別の法律で管理しているのか、気になる部分だと思います。
日本の農地は、食料自給率に大きく関わるため、国として農地に特化した法律を作って守っている状態です。
所有者の好きに管理させてしまうと、自分が農業に関わらなくなった時など、売却や転用で農地が少なくなってしまいます。
小規模な農地であれば、食料自給率に関わることも少ないですが、大規模な農地であれば、大きな影響を与えるかもしれません。
そこで、農地法を制定することにより、勝手な売却や転用を禁じ、日本の農地を守ることになりました。
農地は、売買や賃借だけではなく、別の用途で利用する転用まで、農地法に基づいた手続きが必要となっています。
農地法の規制対象
少し農地法について解説しましたが、農地法の規制対象についても紹介します。
主には、想像している通りの内容ですが、少しややこしい部分もあるので、しっかりと確認しておきましょう。
基本的には田んぼや畑
農地法の規制対象となるのは、田んぼや畑です。
しかし、現在使用している農地だけではなく、耕作放棄地や遊休農地も農地法の規制対象になります。
使用していない期間が長く、作物を栽培していなくても、農地法の対象となるため、注意しましょう。
登記簿上の地目とは関係ない
土地には、登記簿謄本があります。
登記簿には地目という項目があり、宅地や畑など、土地の状態が記載されています。
しかし、農地法の規制対象となるのは、登記簿の地目とは関係ありません。
地目が宅地であったとしても、実際に農地として使用されていれば、農地法が適用されます。
「農地法第3条」 農地売買・賃借について
農地法の中でも、第3条と4条、5条は身近なものです。
最初に、農地法第3条について解説していきます。
参照：e-Gov「農地法」
農地法 第3条
農地法の第3条は、農地の売買や賃借に関して制定されています。
農地の所有者や使用者が変更される場合と、考えてもらえば良いでしょう。
基本的に、農地の売買や賃借には、農業委員会の許可が必要になりますが、許可が不要な場合もあります。
許可が不要なケース
農地法3条に該当しても、許可が不要なケースもあります。
- 相続
- 時効取得
- 国または都道府県による取得
まずは相続ですが、農地所有者の相続人となっていて、農地を相続した場合です。
相続は、売買のように取引されるものではなく、一般的な法律に則った方法になるため、農地法とは関係ありません。
他にも、包括遺贈や特別縁故者への分与がありますが、いずれも相続となるため、農業委員会への手続きは不要です。
時効取得は、少し難しい内容になるため、簡単に解説します。
基本的には、20年以上、農地を借りていた場合に時効取得として、農地の所有者が変更されます。
こういった場合には、農地法が適用されず、農業委員会への申請も必要ありません。
また、一般の方には関係がありませんが、国や都道府県が農地を取得する場合にも、許可は不要となっています。
手続きについて
農地の売買や賃借が必要な場合には、手続きを進めていきましょう。
手続きには、申請書や登記簿謄本、住民票など、様々な書類が必要です。
申請先は各都道府県の農業委員会になるため、まずは、農地を保有している地域の自治体や、農業委員会への確認をおすすめします。
「農地法第4条」 農地転用について
続いて、農地法第4条について解説していきます。
農地法 第4条
第4条は、農地の転用に関する項目となっています。
農地は、売買や賃借だけでなく、別の用途として使用することも規制されています。
例えば、農地を宅地として利用したい場合には、第4条に則った手続きが必要です。
農地法では転用ということになりますが、自分の農地であっても、勝手に別の用途で利用できません。
必ず、農地法に基づいて手続きを行いましょう。
参照：e-Gov「農地法」
こちらの記事では、営農型太陽光発電について紹介していますので、あわせて参考にしてください。
許可が不要なケース
第3条と同様に、許可が不要なケースもあります。
- 小規模で農業用施設に使用する
- 国または都道府県による転用
小規模で農業用施設に使用する場合は、許可が必要ありません。
ただし、2a（200m2）未満で、農業に関わる施設であることが条件になります。
例えば、ビニールハウスや倉庫、加工場であれば、農地転用の手続きは不要です。
第4条と同じように、国や都道府県による農地の転用も、許可が不要となっています。
また、農地の中には転用ができない土地もあります。細かな内容についてはこちらの記事を参考にしてみてください。
手続きについて
第4条の転用には手続きが必要です。
申請先は、都道府県や市町村になりますが、手続きを行うのは農業委員会になります。
農業委員会に必要書類を提出し、農業委員会から各都道府県などに申請するため、許可が出るのは1ヶ月半ほど後になると考えておきましょう。
農地転用の手続きについては、こちらの記事で具体的に紹介しています。ぜひ参考にしてみてください。
「農地法第5条」 農地の売却について
農地法第5条は売却となるため、第3条に近く感じますが、少し違いがあります。
詳しく確認していきましょう。
参照：e-Gov「農地法」
農地法 第5条
農地法の第5条は、売却と転用を同時に行う場合に当てはまります。
例えば、農地を宅地に変更して売却する場合には、第5条に従った手続きが必要です。
第3条の売買と似ている部分がありますが、第3条は売買と賃借、第5条は売却と転用を同時に行う場合になります。
許可が不要なケース
第5条でも、許可が不要なケースがいくつかあります。
- 国または都道府県による取得
- 土地収用法に基づいた場合
国や都道府県による取得は前述している通りです。
もう1つの土地収用法に基づいた場合ですが、こちらも公共の事業に必要な土地に関することとなるため、一般には深く関わりがありません。
農家や法人、個人が手続きを行う場合には、許可が不要となることはないでしょう。
手続きについて
第5条に関する手続きは、第4条と大差ありません。
許可を出すのは、都道府県知事や市町村長になりますが、窓口は農業委員会です。
手続きには、必要な書類を集めて、各地地域の農業委員会へ提出します。
農業委員会については、農林水産省のページで、概要と代表の問い合わせ先を紹介しています。
農地法改正の歴史
農地法は、昔から同じだったわけではなく、何度か改正されています。
さかのぼると、半世紀以上も前から改正は繰り返されていますが、ここ10数年間の改正を紹介していきます。
参照：農林水産省「農地制度」
2009年：農地の賃借の自由化
今までは、農地の所有も賃借も、農家しかできませんでした。
しかし、2009年の改正により、賃借に関しては、農家以外の法人でも所有できるようになっています。
- 農地の効率的な利用
- 周辺の農地に影響を与えない
- 適正に利用されなかった場合の解除条件を契約書に盛り込む
- 安定的に農業経営を行う
- 法人の場合は役員の中から1人以上が農業に従事する
上記5つの項目を満たす必要がありますが、真剣に農業へ取り組むのであれば、問題はありません。
また、今回の法改正で、農業委員会が農地の対策を行うようになり、耕作放棄地や遊休農地の減少が進んでいます。
耕作放棄地についての問題などをこちらの記事で紹介しています。あわせて参考にしてみてください。
2016年：企業への売却制限が緩和
2016年の法改正では、3つの内容が変更されています。
いずれも、6次産業化や経営を発展させるために見直しが行われました。
| 改正前 | 改正後 | |
|---|---|---|
| 法人の呼称 | 農業生産法人 | 農地所有適格法人 |
| 議決権・構成員 | 農業関係者以外の者が総議決権の1/4以下 農業関係者以外の者は関連事業者に限定 |
農業関係者以外の者の総議決権が1/2未満 農業関係者以外の者の構成員要件を撤廃 |
| 役員要件 | 役員の過半数が農業の常時従事者であり、過半数が農作業に従事している | 役員の過半数が農業の常時従事者（改正前と同じ） 役員または重要な使用人のうち1人以上が農作業に従事 |
少しわかりにくい内容ですが、全体的に緩和されているため、法人が農業へ参入しやすくなっています。
2019年：転用に該当しない農業用建築物の追加
2019年に改正された内容では、新たに農地転用に該当しない、農業用建築物の追加が行われました。
農地の転用には、基本的に農業委員会への申請が必要です。
しかし、農業に関わるビニールハウスや加工場であれば、転用申請は必要ありません。
一部例外があり、同じビニールハウスでも、基礎にコンクリートを使うと農地転用の手続きが必要でした。
2019年の法改正では、基礎にコンクリートを使用しても、転用申請の必要がなくなっています。
ただし、転用申請が必要なくなっただけで、農業委員会への届出は必要です。
届出の後、受理通知書が届いてから施工を行いましょう。
農地法に違反した場合
農地法は、農地に特化した法律です。
しかし、国の法律となるため、違反した場合には罰則があります。
懲役刑と罰金刑
1つ目は、懲役刑と罰金刑です。
違反した場合には、「3年以下の懲役または300万円以下の罰金」が科せられます。
これは、今回解説した、第3条と4条、5条の全てに適用されます。
農地法を無視した農地の売却や賃借、転用は、上記のように重い罰則の可能性もあるため、注意が必要です。
原状回復
農地法を無視した場合には、原状回復を求められることになります。
売却や賃借の場合には、契約が無効とされ、転用を行なった場合には、農地を元に戻さなくてはいけません。
このように、農地法に違反して契約や建物の建築を進めた場合には、罰則だけではなく、原状回復で意味のないものになってしまいます。
農地の売却や賃借、転用を考えた場合には、最初に農地法を確認しましょう。
農地法の違反を指摘された場合に取る行動
農地法の違反を指摘された場合に取る行動は2つです。
・農地法違反に該当している箇所を確認
・どうすると改善できるのか
農地法に違反があった場合には、農業委員会といった行政から指摘を受けることになります。
行政から指摘された場合には、「どの箇所が違反しているのか」という部分をしっかりと確認しておきましょう。
また、違反箇所が判明した場合には、改善方法を考えていきます。
簡単な内容であれば、自己解決でも問題はありませんが、難しい場合には、弁護士への依頼も視野に入れるべきです。
土地活用はプロに相談
農地の売買や賃借、転用は個人でも手続きが可能です。
しかし、土地活用のプロに任せると、労力も少なく済みます。
中でも、一括提案サービスであれば、調べる手間が減るだけではなく、新たな土地活用方法が見つかるかもしれません。
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出典：タウンライフ
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料金は無料となっており、複数社から土地活用のプランや費用を含めた書類を出してもらえるため、具体的な内容を確認できます。
また、一括請求は、地域や活用した方法をチェック項目から選択し、必要事項を埋めていくだけです。
もし、土地の活用方法を考えていない場合には、その他や未定といった項目も用意されているので、明確でなくても問題ありません。
放置している農地の活用方法がわからない場合には、土地活用のプロに相談することも1つの方法です。
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出典：リビンマッチ
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まとめ
農地の売買や賃借、違う用途で利用するための転用は、農地法に則って手続きを進めます。
農地法を無視して農地の活用を行なった場合には、罰則もあるため、十分に注意が必要です。
もし、農地の活用に不安があれば、土地活用のプロに依頼してみましょう。
最後に紹介したタウンライフ土地活用は、一括して数社の土地活用方法を知れるため、最初の一歩におすすめです。
