農地転用にかかる費用は?必要な期間や手続の流れを解説

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農地転用

農地を農地以外の用途で使用する場合には、必ず農地転用の手続きを行います。転用は農地を別の方法で使用するために必要な方法です。

農地転用は無料でできるわけではなく、費用が発生します。費用がかかるからといって、申請をせずに他の用途で農地を利用した場合には、罰則が科せられることもあるため注意してください。

また、農地の転用を考えている場合、「どれぐらいの費用がかかるのか」という部分を知っておきましょう。

費用の相場を知らずに転用手続きを進めると、想像以上の出費になってしまい驚くことも少なくありません。農業を廃業する場合だけではなく、農地を相続した場合など、農地を有効活用するためには転用手続きが必要です。

農地転用にかかる費用や必要な期間、手続きの流れを中心に解説していきます。

農地転用とは

農地

初めに、農地転用についての基礎知識をつけておきましょう。専門家に転用手続きを依頼する場合にも、丸投げではなく、自分でも理解しておくことが大切です。

 

農地を農地以外に変更すること

農地転用は、農地を農地以外の地目に変更することです。地目は土地の現状を示す分類です。

  • 農地の地目:農地

地目が農地である以上は、農地としてしか利用できません。ただし、農業を廃業したり、農地を相続した場合には、農地以外として利用することもあります。

例えば、自分が住むための家を建てたり、駐車場にしたい場合です。こういった場合に転用手続きが必要となり、地目を農地から宅地へ変更することで、家が建てられるようになります。

これは農地法で定められている方法であり、申請をしない転用は違反となるため注意しましょう。

 

転用できる農地

手続きを行えば、全ての農地が転用できるわけではありません。日本の農地は農地法で守られており、重要度によって5つに分類されます。

【基本的に転用が認められる農地】

  • 第2種農地
  • 第3種農地

最も農地転用が認められやすいのは第3種農地は、市街地化が進んでいる地域に設定されています。

街中にあるような農地で、駅や公共施設からの距離も近く、農地としての能力が高くないため、転用が原則認められています。家庭菜園で利用していたり、住宅地の中にある小規模な農地をイメージしてもらえればよいでしょう。

第2種農地は市街地化が見込まれる農地です。現状は市街地でなくとも、駅や公共施設からの距離が近く、規模が小さい農地が含まれます。

ただし第3種農地よりは条件が厳しく、他の土地でも代替できる場合には転用の許可が出ません。つまり、その農地でなければいけない理由が必要です。

「他の土地でも代用できる」と判断された場合、転用が認められないこともあります。

 

転用できない農地

転用できない農地は、日本にとって重要な農地に分類されています。

【転用ができない農地】

  • 農用地区域内農地
  • 甲種農地
  • 第1種農地

あくまで基本となるため、許可される可能性が0というわけではありません。また、一時転用は認められます

これらの農地を別の活用方法をしたい場合には、農地の一時転用を検討しましょう。農地を一時転用で活用する場合には、営農型太陽光発電(ソーラーシェアリング)の導入が多くなっています。

営農型太陽光発電については、営農型太陽光発電で収益アップできるのかの記事を参考にしてみてください。

農地転用の種類

農地

農地転用にはいくつかの種類と方法があります。種類によって申請内容が異なるため、詳しく確認していきましょう。

 

届出と許可

農地の転用は、届出のみで済む場合と許可が必要な場合に分けられます。先の項目で解説した農地の種類とは少し違ってくるため、注意が必要です。

  

【届出】市街化区域

「市街化区域」にある農地は、農業委員会への届出のみで転用が可能となります。

許可を受ける必要がないため、「転用できない」「時間がかかる」ことはありません。ただし、農業委員会では毎月の手続きに締切日を設けているため、締切日を過ぎると1ヶ月ほど転用が遅れます

市街化区域はすでに市街地になっており、10年以内にさらなる市街地化を図る区域を指します。市街地として栄えており、整備が継続されている地域のことです。

【許可】市街化調整区域

「市街化調整区域」にある農地は転用が届出ではなく、都道府県知事の許可が必要です。

農業委員会に申請を出し、各都道府県知事に提出されます。許可が必要になるため、届出よりは結果が出るまでに時間がかかります。

市街化調整区域は市街化区域とは違い、市街化を行っていません。住宅や商業施設の建築が基本的に認められていない地域です。

ただし絶対ではなく、条件などによって変化します。詳しくは地域の農業委員会へ相談することが先決です。

 

自身で転用して利用する場合と売却する場合

農地転用は、自身で利用するためなのか、売却するのかで方法が変わってきます。この2つでは従う農地法が違うため、分けて解説していきます。

農地法第4条

農地法第4条は農家を廃業し、農地に家を建てたい場合など、自分で所有している農地を転用する場合です。

自分の農地であるため、「勝手に家を建てよう」と考えるかもしれません。しかし、農地法第4条に則った方法で手続きが必要です。

手続きの費用は、次で解説する5条と変わらず、市街化区域か市街化調整区域かで用意する書類などが変わってきます。

自己利用で農地を転用する場合には、農地法第4条の内容に従いましょう。

農地法第5条

農地法の第5条は、農地を宅地などへ変更して売却する場合になります。農地は土地としての価値は決して高くありません。

その分、固定資産税は宅地よりも安く設定されています。ただし、売却の際には不利に感じてしまいます。

そこで宅地へ地目を変更してから売却することで、農地のままよりも買い手が見つかりやすく、高い価格での売却も可能となります。

農地法については、農地の売買や転用をするための記事を参考にしてみてください。

農地転用にかかる費用

費用

農地の転用には、農業委員会へ届出や申請を行います。ここでかかる費用はありません。

しかし、届出や申請で必要な書類を揃えるために費用がかかります。どのような費用が発生するのかを解説していきます。

 

必要書類

農地の転用で必要になる書類は、第4条と第5条の違いはほとんどありません。しかし、市街化区域か市街化調整区域で異なることはあるため、注意しましょう。

費用
土地の登記簿謄本 480円〜600円
土地の公図 450円
法人登記簿 480円〜600円
融資証明書 数千円から1万円
残高証明書 700円〜900円
申請地の位置図 450円
その他の書類 〜数十万円

数百円ほどの書類が多いため、全体で見ても極端に高額な費用とはなりません。

ただし市街化区域と市街化調整区域では、必要書類の数だけではなく、費用も異なってきます。届出のみとなる市街化区域よりも、申請の必要な市街化調整区域のほうが費用は高くなります

また、地域や農地によっては上記以上に必要書類が増えるため、農業委員会への確認は必須です。例えば、土地改良区域内の農地であれば、土地改良区の意見書が必要です。

意見書の発行には土地改良区からの除外が必要で、除外金を支払います。除外決済金手数料は区域ごとに異なりますが、1平方メートルあたり100円から500円ほどです。

【費用の目安】

  • 市街化区域:10万円以内
  • 市街化調整区域:20万円以内

 

行政書士へ依頼する場合

農地転用の手続きは自分で行うことも可能です。手間を省くのであれば、行政書士へ依頼しましょう。

行政書士へ申請の代行を依頼した場合には、数万円から数十万円ほどの費用が発生します。

自分で書類を集め、申請するには手間もかかり時間も必要です。資金に余裕がある場合には、行政書士への依頼がミスもなく確実な方法でしょう。

 

転用後にかかる費用

農地転用は転用して終わりではなく、転用後にかかる費用も少しあります。代表的なのは、地目を変更するための登記申請です。

農地は、転用を許可されても地目は変更されていません。地目変更登記を行う必要があり、転用許可後の1ヶ月以内に行います。

ただし、地目変更登記自体に費用は発生せず、専門家へ依頼した場合のみ費用が必要です。手間を省きたい場合には、専門家の力を借りるとよいでしょう。

必要書類は、登記申請書と案内図、転用許可書や転用届け受理書など、自分でも十分に用意可能です。

農地転用にかかる費用の負担者

支払い

自分の家を建てるために転用する場合には、自分で費用を負担することに疑問はないでしょう。

しかし売却のために転用する場合には、売主か買主かの疑問が生じます。

 

転用費用の負担に売主か買主の決まりはない

結論としては、転用費用の負担に売主か買主かという決まりはありません。状況によって変化しますが、買主が負担することが多くなっています

例えば、宅地へ変更してから売却するのであれば、費用は売主の負担です。ただし、先に農地を購入してから転用を行う場合、買主の負担になります

このように、売却の順番などによっても変化するため、難しい状況であれば、両者で納得がいくまで話し合いの場を持つべきです。転用にかかる費用は土地代と比べると安いですが、無料ではありません。

農地転用の手続き方法と必要な期間

期間

農地の転用には手続きが必須であり、届出も申請も即日に許可というわけにはいきません。手続きの流れと必要な期間についても解説していきます。

 

農地転用に必要な手続きの流れと申請先

申請先は届出でも許可でも農業委員会です。

手続きの流れは、農業委員会へ申請書類を含む必要書類を提出するだけです。都道府県知事の許可が必要な場合も農業委員会が窓口となるため、届出と大きな違いはありません。

ただし、最終的な許可が都道府県知事の場合、転用可否の通知は農業委員会を通さずに返信されます。

 

農地転用に必要な期間

届出の場合は早くて1週間ほどです。毎月締切日を設けているため、締め切り直後の場合は1ヶ月ほど延びることになります。

許可の場合は1ヶ月半ほどが平均的な期間です。ただし、受付や審査の日程は決まっているため、その日を過ぎた直後であれば届出と同様に遅れてしまいます。

事前に締切日を農業委員会へ確認しておけば、最短での転用が可能でしょう。

行政書士に依頼する場合に確認すること

依頼

転用の申請は個人でも可能です。ただし集める書類や専門的な部分も多く、専門家へ依頼したほうがスムーズです。

 

農地転用申請の実績があるか

行政書士は誰であっても農地転用の代行は可能です。しかし、それぞれに得意分野があり、農地転用の実績があるかどうかは確認しておきましょう。

実績がなければ、必要書類などを最初から確認することになるため、必然的に時間がかかってしまいます。反対に、農地転用の実績が豊富であれば、最初からスムーズに進むため、無駄な労力や心配が少くなくなります。

実績を確認するためには、行政書士のホームページを確認してみましょう。

 

何人かには話を聞く

1人の行政書士に最初から決めてしまうのではなく、何人かに話を聞くほうがおすすめです。農地転用の実績以外にも、相性の良さや料金など、最低でも3人ほどには話を聞いてみてください。

ほとんどの場合には、行政書士とやり取りをしながら進めていきます。意思疎通がうまくいかない、質問しても返ってこないとなれば、転用手続きもスムーズには進まないでしょう。

農地転用の注意点

確認 メモ
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農地転用の注意点を2つ紹介します。この2つは農地を転用する上で、必ず知っておくべきことです。

 

固定資産税の上昇

農地は日本にとって重要性が高い、収益性が高すぎないといった理由から、固定資産税が低く設定されています。しかし、農地を宅地へ転用した場合には、宅地の固定資産税に切り替わり、結果として税額が上昇します。

転用する場合は安易に行うのではなく、目的を持って転用することが重要です。

 

勝手な転用は違法

農地は自分の所有であっても、勝手に建物を建てたり、別の用途で使用することは認められていません。勝手に転用した場合には、農地法違反となります。

工事途中であれば中止、建築が終わっている場合には、撤去を求める原状回復命令が出されることもあります。また、最悪の場合には懲役刑や罰金刑が科せられるため、転用手続きは確実に行いましょう。

まとめ

農地転用にかかる費用や必要な期間、手続きの流れを中心に解説してきました。農地の転用自体は、農業委員会が一括して窓口となっているため単純な構造です。

しかし用意する書類の量は多く、想像以上に手間も費用もかかります。前もって転用にかかる費用や期間を把握しておけば、よりスームーズに進められるでしょう。

また自分での申請に不安を感じる場合には、専門家である行政書士への依頼がおすすめです。依頼に費用はかかりますが、面倒な作業を一任できるため、大幅な作業の削減にもつながります。

農地転用には費用も時間もかかります。無断での転用は農地法違反となるため、確実に行いましょう。