農地を宅地に転用するために必要なこととは？認められる条件を確認
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農家を廃業したり農地を相続した場合、今まで農地として利用されていた場所に家を建てたいと考えることもあるでしょう。そのためには、地目を農地から宅地へ変更する必要があります。
農地は農地法で管理されており、許可なく別用途の利用はできません。家を建てるために宅地へ転用するには、申請すれば許可されるわけではなく、場合によっては転用が認められないこともあります。
今回の記事では、農地から宅地へ地目を変更したい場合に必要なことや、条件などを解説していきます。
目次
農地を宅地にするためには
農地に家を建てる場合には、先に宅地へ転用します。転用には手続きが必要になり、許可が出るまでは家を建てられません。
許可を得ていない農地のまま家を建てた場合には、罰則を受けることもあるので注意しましょう。
農地転用の手続きが必要
農地を宅地へ変更する場合には、最初に農地転用の手続きを行います。転用は、必要書類を準備し農業委員会へ申請します。
ただし農地の転用は、どんな農地でもできるわけではありません。農地の種別によって認められない場合もあります。
まずは、農地の分類を確認する必要があります。
農地法第4条と5条
農地転用は、農地法第4条と第5条に従って手続きを進めます。
- 第4条：自分の土地を転用して宅地へ変更
- 第5条：農地を売却して転用
廃業や相続で使用しない農地が発生した場合に、自分の家を建てるのであれば第4条、売却する場合には第5条に従います。
転用の許可を得るために必要な書類が異なるだけなので、難しく感じる必要はありません。
農地法については、農地法とは｜農地の売買や転用をするために必要なことを解説の記事で詳しく解説しています。
宅地への転用が認められる条件
農地から宅地への転用が認められる条件を確認していきましょう。主に2つの条件を満たす必要があります。
立地基準を満たす
立地条件は、農地の場所や面積、日本にとっての重要度などで5つに分類されており、転用を認めるかが決まっています。
自分の農地がどの農地に分類されているのかを確認することで、転用できるかどうかがわかります。
農用地区域内農地
農地として利用すべき土地に設定されています。農業の促進が目的となっている地域になるため、転用が許可されることは原則ありません。
第1種農地
農用地区域内農地ほどではありませんが、良好な営農条件を備えている農地です。面積が広く、高い生産能力が認められているため、転用は原則許可されません。
ただし、利用方法などによっては許可の可能性もあります。あくまで農業に関わる施設を建築する場合になるため、宅地への転用は無理だと考えてよいでしょう。
甲種農地
第1種農地と同じように、良好な営農条件を備えている農地です。日本にとっても重要度の高い農地になるため、転用は原則許可されません。
しかし第1種農地と同じで、許可される例外もあります。ただ、こちらも宅地への転用は難しくなります。
第2種農地
今後、市街地化が見込まれている地域にある農地です。上記3つとは違い、条件を満たすことで宅地への転用が許可されます。
第2種農地はその土地でなければいけない理由がいるため、他の土地で代替できる場合には許可されません。
第3種農地
すでに市街地化している地域にある農地です。農地としての生産能力は高くないため、原則、転用が許可されています。
一般基準を満たす
転用するためには立地基準だけでは判断できません。一般基準も満たす必要があります。
事業として行う場合と、自己使用の場合で内容は異なります。宅地の場合には下記のような内容です。
- 周辺農地へ悪影響を与えない
- 転用に確実性があること
宅地への転用で周辺の農地に悪影響が出る可能性があったり、確実に宅地として利用すると判断されなければいけません。
一般基準を満たせなかった場合には、第3種農地であったとしても転用が許可されなくなります。
市街化地区域内の農地であれば申請のみ
市街化区域内に自分の農地がある場合、転用の許可は必要ありません。ただし、許可がいらないだけで、農業委員会への届出は必要です。
農地を宅地へ転用したい場合には、最初に市街化区域内にあるかどうかを確認しておきましょう。
農地を宅地へ転用する方法
農地を宅地へ転用する方法と流れを解説していきます。
転用は行政書士などの専門家へも代行依頼できるため、必要に応じて検討してみてください。
申請先は農業委員会
農地転用は、農業委員会が窓口となって受け付けています。市街化区域内の農地であれば、農業委員会への届出だけで転用が完了します。
申請が必要な場合には、各都送付県知事から許可を得る必要があります。農業委員会を通して提出可能です。
転用が許可されるまでの期間は、1ヶ月半ほどが平均です、ただし、締切日を過ぎてからの申請では余分に時間がかかるため、申請時期には注意しましょう。
農地転用に必要な最低限の書類
農地転用は第4条、第5条によって変化しますが、基本的には似たような書類です。
【家を建てるために必要となる最低限の書類】
- 許可申請書（第4条と第5条で異なる）
- 登記全部事項証明書
- 公図（原本）
- 配置図（土地利用計画図）
- 平面図（立面図）
- 資金証明書
法務局や銀行など、様々な場所で必要書類を取得する必要があります。見たことがない書類も多く、取得するのは大変に感じるかもしれません。
しかし、ほとんどの書類は法務局で取得でき、個人でも書類の準備は可能です。
宅地へ農地転用する場合の注意点
農地を宅地へ転用する場合には、いくつかの注意点があります。主に宅地に絞った内容で解説します。
転用許可後にも費用がかかる
農地を宅地に転用するためには、必要書類を取得するための費用と取得後にもかかる費用があります。種類としては多くないものの、金額が高いものがあるので、転用前に確認しておきましょう。
転用の許可が出ても、他の費用を考えていなかった場合、転用が無駄になってしまうかもしれません。
宅地造成工事費用
宅地造成工事とは、宅地としての機能を満たすために必要な工事です。切り土や盛り土、排水施設の設置を行います。
農地は宅地として考えられた土地ではないため、宅地へ転用した場合には宅地造成が必須です。
地域や工事内容によっても価格は変動します。国税局が公表している価格（相続税評価のために作成された目安の価格）では、1平方メートルあたり6万円から8万円前後となっています。
農地の場所や形状、どのような工事を施すかによって変わってくるため、しっかりと見積もりを確認してください。
上下水道引き込み費用
宅地として家を建てるのであれば、上下水道の工事は必須です。道路などに巡っている水道の本管から引きこむため、距離によっても費用は変動します。
平均30万円から50万円ほどが多くなっています。
また、地域によっては「給水申込納付金」の支払いも必要です。数万円から数十万円の費用となります。
場合によっては、上下水道の引き込みだけで100万円以上かかることも珍しくはありません。
地目変更の登記費用
宅地へ転用許可が出たとしても、自動で地目が宅地に変更されるわけではありません。
農地から宅地へ転用した場合には、1ヶ月以内に地目変更登記を行います。申請先は法務局です。
登記自体に発生する費用はなく、専門家へ依頼した場合のみ費用が発生します。申請の代行を依頼先は「土地家屋調査士」で、費用は5万円前後が平均です。
許可のない転用は違法
農地の転用は法律で届出や申請が定められており、許可なく転用した場合は違法になります。工事の中止や建物の撤去が求められるだけではなく、懲役刑や罰金刑の可能性もあるため、十分に注意しましょう。
最悪の場合には、建物などにかかった費用も無駄になってしまいます。
固定資産税が上昇する
土地を所有していると、固定資産税の支払い義務が生じます。農地と宅地では固定資産税の金額が違います。
農地は日本にとって重要な土地であり、収益性も極端に高くないことから、固定資産税額は低めです。反対に、宅地は汎用性が高いこともあり、固定資産税額は高めに設定されています。
農地を宅地へ変更することで、固定資産税額が上昇することは理解しておきましょう。
宅地以外の農地の転用方法はタウンライフに相談するのがおすすめです。自分に合った転用方法を紹介してくれるので、ぜひ相談してみてください。
宅地へ転用する際に確認しておくこと
農地から宅地へ変更する前に、確認しておくべきことを解説します。
地域の農業委員会へ相談する
農地に関わることの多くは、農業委員会の管轄です。農地転用に関しても窓口は農業委員会となっており、届出や申請の提出先は農業委員会になります。
宅地への転用を考えている場合には、地域の農業委員会への相談が先決です。転用が可能かどうかや、必要な書類等も教えてもらえます。
また、転用が難しい場合の活用方法なども相談できるため、まずは、農業委員会へ相談しましょう。
道路整備が必要かどうか
農地を宅地に転用する場合には、農地法だけではなく、建築基準法も満たさなくてはいけません。家などの建物を建てる場合には接道義務があり、建築基準法で認められている道路に面している必要があります。
道路に接していない土地には家を建てられず、道路に接するように道路整備が必要になります。道路から大きく離れている土地では、多額の費用が発生するでしょう。
また他の農地に囲まれている場合、現実問題として道路整備も難しくなります。農地を転用する前には、道路に面しているのか、道路整備ができる範囲なのかの確認が必要です。
まとめ
使用していない農地や相続した農地を有効活用するために、宅地への変更はよい方法です。しかし、農地を宅地に変更するためには、様々な条件を満たさなくてはいけません。
転用の手続きが難しく感じる場合には、行政書士などの専門家へ依頼することも可能です。自分の農地であっても、転用手続きを行わずに家など建てた場合には、農地法違反となるため、確実な転用手続きを行いましょう。
