太陽光発電を農地で行うとトラブルになる？売却の方法とポイントも解説
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太陽光発電は住宅などだけではなく、農地でも行えます。しかし、実際に設置した後や、設置に関してトラブルになることもあります。
住宅地が近い場合には、光の反射によるトラブルが多いです。周辺に農地しかない場合でも、日照に関する問題があります。
また、農地で太陽光発電を行うことも簡単ではなく、農業委員会などの許可が必要です。うまくいけば、売電による収益の向上も見込まれる太陽光発電ですが、設置に関するトラブルの可能性は少なくありません。
今回の記事では、太陽光発電を農地で行う場合のトラブル、農地を太陽光発電用地として売却する方法やポイントも解説していきます。
目次
太陽光発電による農地のトラブル
太陽光発電で起こりうるトラブルを紹介しましょう。知っておけば未然に防ぐことも可能です。
太陽の反射による光害
光害は太陽の光がソーラーパネルに反射することで起きます。太陽光発電に関わるトラブルとしては有名で、反射先に住宅があった場合、眩しさだけではなく、室温が上昇してしまう被害があります。
反射光が入ってくる部屋では温度が50度以上になることも珍しくなく、光害を受ける側は抗議して当然でしょう。
光害が発生するかどうかは、ソーラーパネルを設置する際の角度次第です。
基本的に発電量が大きくなる南向きに設置されることが多くなります。その先に住宅があれば避けるほうが無難でしょう。
他の方角も同じで、発電量だけではなく、周辺への影響もしっかりと考慮して設置する必要があります。
住宅街の農地なのであれば、設置を行う施工会社と打ち合わせを徹底し、周辺の住居に迷惑がかからないように進めていきましょう。
設置したソーラーパネルによる事故
太陽光発電を行う場所には、柵やフェンス、注意喚起する看板の設置が義務付けられています。もし、設置を怠っていた場合に誰かが太陽光発電の場所で怪我をすると、事業者の責任です。
太陽光発電は電気が流れているだけではなく、支柱やソーラーパネルの角など鋭利な部分もあるため、人が近づける状態では危険です。初期のころは柵やフェンスの設置が規模によって分けられていたため、現在でも必要ないと考えている人がいるかもしれません。
しかし現在では設置が義務化されており、感電などの事故を起こさないためだけではなく、盗難やいたずらから守る効果もあります。ただし、農地に設置する「営農型太陽光発電（ソーラーシェアリング）」では、除外される場合があります。
これはフェンスを設置することで、トラクターなどの出入りや作業が難しくなるためです。感電などの注意喚起に関する看板などは、必須になるため注意しましょう。
周辺農地の日照不足
ソーラーパネルを設置することによって、多少は日光を遮ってしまいます。特に営農型太陽光発電にする場合は、支柱などを使って農地の上部にソーラーパネルを設置します。
周辺の農地と隣接している部分は、影になる部分も出てくるでしょう。農業にとって自然の天気は重要なため、今までのように太陽が当たらなくなることで、周辺農家の作物に影響が出るかもしれません。
影を作ってしまうことで、周辺の農家とトラブルに発展することもあり、事前に説明や相談は必要です。「この場所に設置してもいいか」といった部分は、しっかりと話し合って決めるほうがよいでしょう。
もし設置に問題があれば、周辺の農地に影響がない程度に空間をあけるなど、周りへの配慮が必要です。
農地で太陽光発電を行う方法
農地で太陽光発電を行うためには、2つの方法があります。どちらも、「農地転用」の手続きが必要になりますが、少し異なるため、詳しく解説していきます。
農地転用を行う
農地全てを太陽光発電の土地として使う方法です。今後は、農業を行わずに、完全に太陽光発電のみを行います。
この場合は、農地から地目を変更する「農地転用」の手続きが必要です。
農地転用は、各地域の農業委員会に申請することで可能です。ただし、全ての農地で認められるわけではありません。
農地は農地法という独自の法律で守られており、国にとっての重要度に応じて分類されています。例えば、住宅街にある農地は転用が認められやすく、広い農地を有している農業が盛んな地域では、認められにくくなっています。
農地転用に関しては、「農地転用とは｜許可の基準や手続き方法をわかりやすく解説」の記事も参考にしてみてください。
農地の一時転用を行う
営農型太陽光発電として農地を一時転用する方法です。ソーラーシェアリングとも呼ばれ、農業を継続しながら農地の上空部分にソーラーパネルを設置します。
支柱を利用するため、農地の面積は大きく変わらず、継続して作物を育てられます。しかし、勝手に設置を行ってよいわけではなく、こちらも農業委員会への申請が必要です。
農地の一時転用になるため、完全に地目を変更する農地転用よりも、許可が出やすいでしょう。ただし、1年に1回の報告義務や農地に戻せる状態などが求められるため、一時転用だからといって簡単というわけではありません。
農地転用のように完全に農業を辞めるわけではないため、収益を増やす方法と考えるとよいでしょう。
農地を売却する
農地を太陽光発電用地として売却する方法を2つ紹介します。
早く売却したい場合には不動産会社、少しでも高く売却したい場合には、太陽光発電用地として太陽光発電事業者に売却するのがおすすめです。
不動産会社に売却
太陽光発電用地としてではなく、農地として売却することになります。
農地は宅地などと比べると安くなる傾向があり、高い売却金額は期待できません。しかし、一括査定サイトなども充実しているため、売りやすさで考えると早くて簡単な方法です。
太陽光発電事業者に売却
太陽光発電事業者に売却する方法は、不動産会社に販売するよりも高額になる可能性が高くなります。ただし、太陽光発電用地として販売するためには、申請などの手続きが多いだけではなく、時間もかかります。
太陽光発電用地として売却する難しさ
太陽光発電用地として売却すれば、農地として売却するよりも高い価格になります。しかし、全ての人が農地を太陽光発電用地として売却しているわけではありません。
いくつかの理由があるため、3つに分けて解説します。
不動産会社の仲介が難しい
不動産会社は自社での土地売買だけではなく、仲介も行っています。太陽光発電用地は少し特殊で、売買契約を締結してから、土地の引き渡しまで時間がかかります。
つまり仲介を行っても、土地の引き渡しや支払いがなければ、手数料が回収できないため旨味が少ないです。また、引き渡しやお金の回収に時間がかかると、クレームにつながることもあるため、極力関わりたくないというのが本音でしょう。
売買契約の内容
売買契約の内容も、売却する難しさの1つです。これは、「契約からすぐに土地の引き渡しが行われないことが多い」ことに起因しています。
多いのは「停止条件付売買契約」です。契約の後でも太陽光発電事業としての許可が出なければ、契約は無効になります。
しかし、全ての事業者が行なっているわけではありません。それでも多くの太陽光発電事業者は、停止条件付売買契約としていることが多く、契約無効の可能性から売却が難しい1つの要因となっています。
農地引き渡しまでの長さ
一般的な農地であれば、引き渡しまで極端に時間はかかりません。しかし、太陽光発電用地の場合には、申請や許可が多く、数ヶ月から1年以上かかることも当たり前です。
引き渡しまでの長さから、トラブルに発展する可能性も高く、契約の無効もあり得ます。また、最初に解説した「不動産会社の仲介が難しい」という点にもつながります。
不動産会社が太陽光発電用地を買い取っても、申請や許可が通らなければ、太陽光発電事業として使用できません。こういった要因があり、太陽光発電用地としての売却は難しくなっています。
農地を太陽光発電用地として売却するためのポイント
農地を太陽光発電用地として売却するためには、いくつかのポイントがあります。売却を考える場合、確認しておくべきことをまとめました。
契約書には特約を追加しておく
太陽光発電用地の売買契約には、停止条件付売買とされることが多くなっています。これは、買い手側が、太陽光発電事業の許可が下りなかった時のために定めています。
しかし、契約書には買い手だけではなく、売り手も条件の追加が可能です。
例えば、少しでも農地を高く売りたい場合には、より高い買い手が見つかった場合に契約を解除できる特約の追加がおすすめです。
他にも、「あまりにも長い期間は待てない」という場合には、「1年以上契約が完了しなければ解約できる」といった特約もよいでしょう。全てを買い手に委ねるのではなく、売り手もある程度の条件提示は大切です。
農地転用が可能かを確認
農地は農地法という法律で守られているため、簡単に売却や他の用途での利用はできません。太陽光発電用地としても同じで、農業委員会の許可が必要になります。
先に太陽光発電事業者などに対して売却を進めるのではなく、自分の農地が転用可能かどうかを確認しておきましょう。転用できる農地かどうかは、分類によって異なるため、各地域の農業委員会へ確認してみてください。
太陽光発電に向いている農地かの確認
太陽光発電用地として売却したい場合には、農地が太陽光発電に向いている場所なのかどうかを確認しておきましょう。太陽光発電は太陽光を利用しているため、どこでも可能というわけではありません。
また農地によっては、ソーラーパネルの設置費用にも差が出ます。最初に確認しておくことで、太陽光発電に向いているのかを判断できます。
日当たりと面積
太陽光発電では、日当たりと面積が重要です。太陽の光を電力に変換するため、日当たりのよい農地は太陽光発電用地としても十分な需要を確保できます。
また、面積も広いほうが発電が効率化されます。300坪以上の面積を購入対象にしている事業者が多く、それより小さい面積であれば、売却は少し難しくなるかもしれません。
農地は開けた場所で面積も広いことが多いため、条件を満たせば太陽光発電事業者にも買い取ってもらいやすくなります。
平らで整った形
ソーラーパネルの設置は土の上にそのままできるわけではなく、コンクリートなどを使用して基礎工事を行います。そのため、平らな土地が購入されやすい傾向です。
傾斜があると、その分、基礎工事が難しくなってしまい、余計な費用がかかってしまいます。また、農地の形状は整った形が好まれます。
ソーラーパネルは四角形や長方形なので、整っていない農地は設置できない箇所が出てしまうかもしれません。極端に変形した土地でなければ問題はありませんが、整った形は売却しやすくなっています。
電柱が近い
関係ないように感じるかもしれませんが、農地に電柱が近いと太陽光発電用地として付加価値になります。太陽光発電は売電して利益を得るため、電気を流すための電柱が必要です。
電柱がない場合でも売却は可能です。しかし電柱の設置は必須になるため、買い手の事業者としては最初から近くにあると得に感じます。
太陽光発電用地として売却する方法
太陽光発電用地として、事業者に売却する方法を解説します。基本的には事業者が流れを把握しているため、任せているだけでも問題はないでしょう。
しかし、自分でも方法や流れを把握しておくことで、スムーズにトラブルが少なく進められます。
太陽光発電事業者へ査定の依頼
太陽光発電事業者は1社ではなく、何社もあります。
ポイントとしては、複数社へ査定を依頼することです。1社だけでは自分の農地の価値がわかりづらく、安く買い取られてしまう可能性もあります。
自分で事業者を探すのが大変な場合には、土地の活用を行なっている会社に任せるのがおすすめです。
タイナビ発電所
出典：
タイナビ
タイナビは発電に限らず、様々な土地活用を行なっています。提携している企業は350社以上、取引実績も3万件を超えるなど、実績は十分です。
また、売却できるかどうかを無料で調べてもらえるため、まずは、問い合わせだけでもできます。自分で売却先を探すのが大変な場合には、土地活用のプロも頼ってみましょう。
事業申請と許可【太陽光発電事業者が行う】
売却先が決まれば、太陽光発電事業を行うための申請と許可取りを行います。ここに関しては、太陽光発電事業者が行うため、売り手は特にすることがありません。
ただし、この事業申請と許可が下りなければ売却は完了せず、最も時間がかかる箇所でもあります。太陽光発電用地の売却は、数ヶ月から1年以上かかることも多いため、急ぎの場合には農地として不動産会社などへ売却しましょう。
農地の引き渡し
申請と許可が下りれば、太陽光発電事業として使用できるため、買い手も料金の支払いを行います。
ここで、売り手としては全て終了です。後は太陽光発電事業者が「所有権移転登記」を行うため、任せておいて大丈夫です。
登記が変更されてか気になる場合には、事業者へ変更後に連絡をもらえるよう伝えておきましょう。
まとめ
太陽光発電を農地で行うには、気を付けなければトラブルに発展することもあります。住宅街では、太陽光の反射による光害や事故に注意が必要です。
光害は太陽光発電が始まったころからあり、現在でも一番多いトラブルです。また、ソーラーパネルに関わる事故にも注意しましょう。
これらのトラブルは、ソーラーパネルを設置する角度や場所、フェンスの設置などで解消できます。他にも売却する場合には、太陽光発電用地として販売するか、農地のまま販売するかでも違ってきます。
農地での太陽光発電にはトラブルもありますが、特別に多いというわけではありません。今回の記事を参考に、トラブルを避けて、よい太陽光発電や売却ができる参考にしてみてください。
