農地の売買・貸し借りについてまるわかり！農地売却に必要な手続きを徹底解説
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農地の売買や賃借には、法律で定められたルールがあります。
元から農業を営んでいた場合や、廃業・農地を相続した場合などは、売買や賃借を考えるタイミングになるでしょう。
しかし、農地は一般的な土地の法律とは違い、農地法に従って手続きを進めます。
難しい部分も多い農地の売却や賃借ですが、農地法を無視して行えば罰則があります。
まずは、簡単にでも農地法を理解し、売買や賃借の方法を確認していきましょう。
今回の記事では、農地の売買や賃借についてだけではなく、必要な手続きなども解説します。
農地を贈与、売買、転用する際のルールとなる農地法についてこちらの記事で詳しく紹介しています。参考にしてみてください。
目次
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農地を売却するのは難しい？
農地を売るには、一般的な土地の法律ではなく、農地用に制定されている農地法が基準になります。
普通の土地であれば、駐車場に変更したり、マンションを建てて収益化を行うといったことも簡単です。しかし農地は、国によって守られている土地になるため、簡単に別用途で利用できません。
結果として農地を購入や相続しても、別の用途で使うには手続きが必要にります。そのため、「農地の売却は難しい」と考えられています。
「農地を売りたい」と考えた場合には、農地のまま売却するか、転用して売却するかを最初に考えましょう。
また、農地の売却や転用には農業委員会への申請が必要で、購入は農家以外できません。
農地は売却や転用だけではなく、購入も簡単にはできない、独自のルールがあるのです。
農地売買のルール：農地法
農地を売買するには、農地法に則った手続きが必要です。農地売買に関する農地法は、第3条と第5条になります。
農地法を確認して、売買が可能か判断しましょう。
農地として売却する
農地として売却する場合は農地法の第3条に従います。
第3条は農地のまま売却する方法になるため、農業従事者への売却です。
賃借も第3条に含まれますが、売却でも賃借でも農地のまま他人へ譲渡すると考えてもらえれば良いでしょう。
しかし、農地の売買は農家以外にできないため、注意しましょう。
申請手続きは各地域の農業委員会で行います。農地を相続した場合、農地法は関係ありません。
農地以外に転用して売却する
農地以外の用途に転用して売却する場合は、第5条に従います。
例えば、農地を宅地へ変更して売る場合などです。農地に住宅などを建てる場合には、地目を宅地へ変更します。
こういった内容が農地転用にあたり、農地以外に転用して売却する場合には、第5条に則って進めましょう。
第5条は、都道府県知事や市町村長が許可します。ただし、農業委員会が仲介を行います。
また、転用できない農地もあるため、注意が必要です。
農地転用できない土地とは
農地は手続きさえ行えば全て転用できるわけではなく、転用できない農地も存在します。
農地は5種類に分類され、3つの農地は原則転用できません。
- 農用地区域内農地
- 甲種農地
- 第1種農地
上記3種類に分類される農地は、日本の農業にとって重要であり、転用できない農地です。
農地の権利取得について
農地の権利を取得するためには、いくつかの条件と、個人・法人で違ってきます。
また、リースと所有の違いについても触れていきます。
農地を取得する際の下限面積
農地の権利取得には、農地法で定められている下限面積に達する必要があります。
- 北海道：200ha
- 他の都府県：50a以上
ただし平均的に農地の規模が小さい地域や、担い手が少ない地域では、特例として農業委員会が独自の面積を定めることもあります。
個人が農地を取得する場合
個人での農地購入は難しく感じますが、4つの要件を満たせば可能です。
少し要件が難しく感じるかもしれませんが、面積以外では真剣に農業へ従事していれば、問題なく要件を満たせます。
1.農地の全てを効率的に利用する
機械や労働力の適切性、営農計画を持っていることが条件です。営農計画は、生産と販売、資金のことです。
どれぐらいの量を目指して生産し、どういった栽培方法を使うのか、販売方法はどうするのか、資金調達や返済計画などになります。
農業を始めるのであれば必要な内容なので、上記内容を盛り込んで営農計画書を作成しましょう。
2.必要な農作業に従事する
個人の取得になるため、農地を取得してから他人に任せるのではなく、自分で農作業を行うことが条件になります。
原則として年間150日以上の従事が必要です。
3.一定以上の面積を経営する
これは、下限面積と同じ内容です。
原則として、北海道は200ha、他の都府県では50a以上の面積が必要になっています。
4.周辺の農地に支障がない
主には、水利調整に参加する、無農薬栽培の取り組み地域で農薬を使用しない、といった内容になります。
水利調整は農業用水の管理です。
農業では用水路から水を引いて使用するため、水門などの水利調整が必要になります。
農業従事者になれば水利調整への参加など、地域に根付いた人が求められます。
また、農業に参入する地域が無農薬栽培に取り組んでいるのであれば、農薬を使用してはいけません。
周辺の農地や農業従事者と連携を取って農業を行うと考えてもらえればよいでしょう。
法人が農地を取得する場合
法人が農地を取得する場合の要件は、個人と大きく変わりません。唯一違う部分は、「農地取得者の農作業従事」です。
法人に関しては、農地の取得者が農作業に従事する必要はありません。
また農地の購入は、農地所有適格法人しかできません。ただし、借りる場合には一般の法人でも可能です。
リースと所有の違い
農地は、リースと所有の場合で要件が異なります。
法人に限った話になりますが、リースと所有の違いを解説していきます。
| リース | 所有 | |
|---|---|---|
| 法人形態 | 制限なし | 株式会社（株式譲渡制限があるものに限る）、合名会社、合資会社、合同会社、農事組合法人（農協法） |
| 事業 | 制限なし | 農地の取得後に売上高の過半が農業関係（販売や加工などを含む） |
| 構成員 | 制限なし | 農業関係者が総議決権の過半を占める |
| 役員 | 役員または重要な使用人の1人が農業に従事する | ・役員の過半が農作業の常時従事者であり構成員であること ・役員または重要な使用人の1人以上が、農作業に従事する |
基本的にはリースのほうが、要件は緩くなっています。
農地を購入して所有すると要件も厳しくなるため、状況によってリースも選択肢に入れるとよいでしょう。
農地売却の手続き
農地売却には手続きがあり、ある程度の手順が決まっています。
農地を売る方法を6つに分けて解説していきます。
農業委員会へ相談
「農地を売却したい」と考えた場合には、各地域の農業委員会へ相談しましょう。
農地法の何条かによっては、許可を出すのが都道府県知事や市町村長ということもありますが、基本的な窓口は農業委員会です。
また、農地の転用を行う場合には、転用できる農地であるかの確認が必要になります。
各地域の役所では「農地種別調査」を受け付けているため、農地の種別も確認しておきましょう。
農地種別調査は地域にもよりますが、2週間から1ヶ月ほどは調査期間が必要です。早めの依頼と相談がおすすめです。
価格査定
農地の売却や転用に問題がなければ、価格の査定を進めます。土地を売却するために一番重要な手順です。
おそらく、土地を個人間で直接売買することは少ないと思うので、不動産会社へ依頼することになります。
査定は地域に根付いた不動産会社や一括査定などを利用しましょう。
また、不動産会社によって査定額は違ってくるため、できる限り複数社への査定がおすすめです。
農地の買取を行っていない不動産会社もあるので、まずは問い合わせてみてください。
他にも農地売買のサイトなどがあり、売買や賃借をサポートしてくれます。
賃借に限定されますが、農林水産省が管轄している「農地バンク」であれば、安心感も高いでしょう。
農地の価格や相場に関しては、下記の記事でも詳しく解説しています。
→ 農地価格 農地相場の記事へ誘導
不動産会社との契約
査定が終わったら、不動産会社との売買契約を進めます。
農業委員会への許可申請が先のように感じますが、買主や売却の内容が不明確だと、許可が出にくくなります。
まずは、不動産会社と契約を締結しましょう。
農業委員会へ許可申請
売買契約が完了すれば、各地域の農業委員会へ許可申請を出します。
申請には様々な書類が必要になります。地域ごとに変わる内容もあるため、まずは農業委員会へ問い合わせましょう。
申請書を提出してから許可通知を受け取るまでは、各地域によって差があります。基本は1ヶ月前後が多くなっています。
許可指令書が届けば、基本的な売買の手続きは終了です。
引渡し
農業委員会から届く許可指令書は買主へ渡しましょう。
農地の買主は所有権移転登記申請を行うため、許可指令書が必要です。
確定申告
全ての場合ではありませんが、農地を売却することで発生する譲渡所得は課税対象になるため、確定申告が必要になります。また、特別控除を利用する特例でも、確定申告は必要です。
確定申告は、1月1日から12月31日までの分を、翌年の2月16日から3月15日までに行います。
例えば、2021年の9月に農地を売買した場合には、2022年の2月16日から3月15日の間に確定申告を行いましょう。
特別控除に関する特例は、下記の記事で詳しく解説しています。
農地売却にかかる税金についてはこちらの記事で詳しく説明しています。是非参考にしてみてください。
農地の活用方法はプロに相談
農地の売買や賃借、転用は個人でも手続きが可能です。
しかし、土地活用のプロに任せると、労力も少なく済みます。
中でも、一括提案サービスであれば、調べる手間が減るだけではなく、新たな土地活用方法が見つかるかもしれません。
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出典：タウンライフ
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また、一括請求は、地域や活用した方法をチェック項目から選択し、必要事項を埋めていくだけです。
もし、土地の活用方法を考えていない場合には、その他や未定といった項目も用意されているので、明確でなくても問題ありません。
放置している農地の活用方法がわからない場合には、土地活用のプロに相談することも1つの方法です。
まとめ
今回の記事では、農地の売買や賃借を中心に解説していきました。
農地の売却は、勝手に行えるものではなく、農地法に従った法的な手続きが必要です。
個人で行うには難しい内容が多いため、まずは不動産会社の一括査定などを利用するとよいでしょう。
