農地売買価格の算出方法はどう計算するのか│全国の価格相場など併せてを解説！
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農地は一般的な土地と同じように売買が可能です。
しかしいきなり不動産会社などへ依頼するには、不安な部分も多いでしょう。
自分が所有している農地の価値を知らなければ、相場よりも低い価格で買い取られるかもしれません。
売却に動き出す前に農地の平均相場を知っておけば、売却を有利に進められます。
今回の記事では、「農地売買価格の算出方法」や「全国の相場平均」を解説していきます。
目次
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農地の種類
農地は4つの種類に分けられています。
区分によっては農地としての価値が変わってくるため、まずは農地の区分を確認していきましょう。
純農地
純農地は、農用地区区域内にある農地で、第一種農地や甲種農地のことです。
少し難しいですが、簡単には、日本にとって重要な農地ということになります。
農地としての生産力が高く、価値の高い土地です。
中間農地
中間農地は、第二種農地や近隣の農地になります。
第二種農地は、第一種農地と比べると生産力が劣る農地です。
近い将来に、市街地へ発展する可能性が高い農地が指定されています。
市街地農地
市街地農地は、名称の通り市街地にある農地です。
市街地区域になるため、現在市街地であったり、市街地化への整備が進められている地域内の農地になります。
市街地周辺農地
市街地周辺農地は、第三種農地に該当するものです。
市街地化している地域というよりかは、すでに市街地にある農地と考えてください。
許可を受ければ宅地にできる農地のことです。
農地価格の計算方法
農地価格の計算方法は基本的に2種類です。宅地比準方式と倍率方式が使用され、農地の区分によって異なります。
それぞれの計算方法は、次の項目で分けて解説していきます。
農地売買価格の算出方法
農地売買価格の計算方法を解説していきます。
方式や、農地区分による違いを確認していきましょう。
農地区分ごとの計算方法
農地区分によって方法は異なります。
- 純農地：倍率方式
- 中間農地：倍率方式
- 市街地農地：倍率方式または宅地比準方式
- 市街地周辺農地：価額の80％
宅地比準方式
宅地比準方式は、宅地として開発が可能な農地に対して使われる計算方式です。
「1平方メートル当たりの価額」は、路線価方式によって評価されます。「路線」とは道路に面した土地のことです。
路線価は国税庁のサイトか、一般財団法人資産評価システム研究センターで確認できます。
参考：国税庁：路線価図
参考：一般財団法人資産評価システム研究センター：全国地価マップ
造成費は、建物などにかかった費用です。
農地のみであれば関係ありません。ただし建物がある場合には、かかった費用を引いて計算できます。
最後に地積をかけます。地積とは農地面積のことです。
倍率方式
倍率方式は純農地と中間農地、場合によっては市街地農地に適用されます。
難しい言葉が並んでいますが、「固定資産税評価額」は固定資産税の納付書で確認できるため、土地を持っている人であれば、目にしたことがあるでしょう。
評価倍率に関しては、前述した国税庁の路線価図で確認できます。
参考：国税庁：路線価図
農地の価格相場
一般的な土地の相場であれば、近くの売地などでも確認できます。
しかし、農地は売りに出されること自体が珍しいため、相場の確認は難しいです。
一般財団法人全国農業会議所が集計している、平均相場から確認してみましょう。2019年の純農業地域の平均額をまとめました。
千円の単位は切り捨て、10a（100平方メートル）あたりの価格です。
| ブロック | 田んぼ | 畑 |
|---|---|---|
| 全国 | 116万円 | 86万円 |
| 北海道 | 24万円 | 11万円 |
| 東北 | 55万円 | 33万円 |
| 関東 | 150万円 | 161万円 |
| 東海 | 226万円 | 205万円 |
| 北信 | 133万円 | 91万円 |
| 近畿 | 194万円 | 139万円 |
| 中国 | 73万円 | 43万円 |
| 四国 | 170万円 | 94万円 |
| 九州 | 85万円 | 59万円 |
| 沖縄 | 88万円 | 124万円 |
地域にもよりますが、基本的には畑よりも田んぼのほうが高い傾向です。
あくまで大まかに区切った地域の平均価格になるため、都道府県別になると差が大きくなる地域もあります。
細かい都道府県別の平均価格は、一般財団法人全国農業会議所で確認してみてください。
地域によって異なる
先ほどの項目で解説した通り、農地の価格は地域によって異なります。
全国の平均価格を超えているのは、「関東・東海・北信・近畿・四国」です。
全体で見ても、半分の地区が平均額を超えています。
生産量では北海道などが高く感じますが、農地の価格となると別です。
あくまで農地の価格となり、高い地域の中でも都道府県によっては大きく異なる場合もあります。
価格が高い農地の特徴
農地は地域だけで価格が決まるわけではありません。
立地条件でも変化しますが、農地ということも視野に入れて考える必要があります。
農地には作業車などで行くことが多いため、周辺の道路が整備されていることは重要です。
日当たりも重要で、周りに遮るような建物が少なければ、露地でもハウスでも優れた農地となる可能性が高いです。また、作物の栽培に向いている土壌かも重要になります。
このように農地としての価値が高くなる特徴を備えていると、価格も高くなります。
相場は過去の平均価格
価格相場は現在の価格ではなく、過去の売買実績から平均で表示されている価格です。つまり、現在の農地価格とは差が生じてしまいます。
相場に近い価格で売却できると考えていると、極端に低い価格となって困惑するかもしれません。
実際に売却する場合には相場価格を参考にしながら、地元の不動産会社の査定や不動産の一括査定サイトを利用しましょう。
農地の売却にかかる費用
農地の売却には費用がかかります。所得税以外にも、場合によっては他に必要な費用も発生します。
所得税と住民税
農地を売却した場合に収益が発生すると、所得税と住民税の支払いが必要です。
また所得税と住民税の額は、農地の所有期間で変わってきます。農地の所有期間が5年未満の短期で売却した場合、税額は高くなります。
| 所得税 | 住民税 | |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得（5年以上） | 15％ | 5％ |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30％ | 9％ |
長期と短期では税額が倍ほど変わってきます。利益を求めるのであれば注意しましょう。
仲介を依頼した場合の手数料
農地の売却は、個人でも可能です。後のトラブルや手続きの簡略化を考えれば、仲介を依頼するほうがいいでしょう。
仲介を依頼した場合には、手数料が発生します。手数料は宅地建物取引業法で上限が定められており、大体の金額は把握可能です。
| 売買価格 | 仲介手数料上限 |
|---|---|
| 200万円以下 | 5％ |
| 200万円から400万円 | 4％ |
| 400万円以上 | 3％ |
基本は上記の表のように定められています。また、仲介手数料に対して消費税も加算されます。
あくまで上限として定められているものですが、多くの不動産会社は上限に近い仲介手数料に設定しているでしょう。仲介手数料は上限として設定されているだけなので、価格の交渉は可能です。
ただし極端に安い価格を交渉した場合には、売却の優先度が下がってしまうこともあるため注意が必要です。手数料の上限を超えていない場合には違法性がないため、極力仲介してもらう不動産会社に寄り添った料金をおすすめします。
宅地にする場合は工事費用
農地のまま売却するのであれば関係ありません。宅地に転用する場合には工事費用が発生します。
宅地造成費と呼ばれ、宅地とするために盛土や整地などを行います。
費用は地域や工事内容によって大きく異なります。基本は国税局の金額表を参考に確認が可能です。
| 金額（1平方メートルあたり） | |
|---|---|
| 整地費 | 700円 |
| 伐採・抜根費 | 1,000円 |
| 地盤改良費 | 1,800円 |
| 土盛費 | 6,900円 |
| 土止費 | 70,300円 |
上記は、2020年の東京都の宅地造成費です。地域によっても異なりますが、農地の面積が広ければ宅地造成費は高額になります。
宅地に変更してからの売却を考えるのであれば、宅地造成費も頭に置いておきましょう。
農地を売買する際のポイント
農地を売買する際のポイントを3つ解説します。
農地以外にかかる費用はないか
農地を購入する場合、すぐに農作業を始められる状態なのかを確認しておきましょう。例えば、長く使われていなかった農地の場合、除草や土づくりが必要です。
他にも農地までの道が開けていない場合には、道路の整備も必要になります。農地を購入する場合には、農地の価格だけではなく、他に必要な費用がないかも確認してください。
周辺農家との関係
元々、農地を所有していた人が周りの農家と関係が悪かった場合、購入してからも影響があるかもしれません。
反対に周辺農家との関係がいい農地は、購入してから農業に取り組みやすくなります。
購入前に関係性を知るために、周辺農家を訪ねたり売主にも話を聞いてみたりしましょう。
トラブルは解決しておく
近隣の農家とトラブルになっている状態で農地を売却した場合には、売却後のトラブルにも繋がってしまいます。
農地のトラブルに関しては農業委員会が仲介制度を用意しているため、積極的な利用がおすすめです。当事者同士だけでは解決どころか、余計なトラブルが発生する可能性もあります。
売却を考えている農地でトラブルがある場合には、農業委員会の仲介制度を利用して事前に解決しておきましょう。
農地を高い価格で売却するには
農地を手放すのであれば、高く売却したいものです。
高く売却するための知識を少しでも付けておきましょう。
場所によっては転用してから売却する
農地は基本的に農地としてしか使用できません。
しかし宅地などへ転用の手続きを行うことで、農地以外として利用できる場合もあります。
特に交通の便が良かったり、住宅地の中にある農地であれば、転用して売却したほうが高くなるかもしれません。
例えば、農地よりも普通の土地のほうが高い地域は、転用する手間を取ってもメリットになります。
地域に根付いた不動産会社への売却
農地を売り慣れている人は少ないため、多くの場合は安心できる大手の不動産会社へ売却するでしょう。
しかし、地域に密着している不動産会社も見逃せません。
今回解説しているように、農地には平均となっている相場が存在します。それでも、需要によって価格帯は上下するものです。
地域に根付いている不動産会社であれば、近隣の農家から、「農地を探している」といった依頼を受けているかもしれません。
農地に限らず、物が高く売れる時は需要が高い場合なので、近隣で農地を探している人がいれば、高い価格で売却できる可能性が高くなります。
農地売買価格の推移
農地の価格は常に一定の価格帯ではなく、変動しています。
しかし上下に変動しているわけではなく、2019年の調査結果では25年連続での下落となっています。
下落している一番の要因は、買い手の減少です。
他にも、農産物価格の低下や後継者不足などもあります。
新しく農業に参入する人や、継ぐ人がいなければ農地は必要とされません。需要が少なくなれば、農地の価格も下がってしまいます。
現状、農地の価格は下落の一途を辿っています。
農地売買価格を簡単に調べるには
農地の売買価格を調べる方法はいくつかあります。簡単な方法を2つ紹介します。
国土交通省のデータ
国土交通省が提供している取引価格情報検索であれば、いくらぐらいで土地が取引されているかがわかります。
これは予測などではなく、過去に取引された不動産の価格をデータとして記録したものです。
取引があった時期や種類、地域を選択して検索ができます。
また、地図上からも検索可能となっているため、農地売買の参考になります。
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不動産一括査定サイトは、土地の情報などを入力することで一括して査定を行うサイトです。
あくまで1つの会社へ査定に出すわけではなく、複数社へ一括依頼するため、時間の削減にもなるでしょう。また、単純に売却だけではなく様々な土地活用方法の提案を受けることができます。
農地の活用方法についてお悩みの方は是非一度試してみてはいかがでしょうか。
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まとめ
農地の売買価格や算出方法、全国の相場平均を中心に解説してきました。
農地の価格は、地域によっても大きく差がでます。また、年々、農地の価格は下落しています。
それでも農地の価値がなくなっているわけではありません。地域によっては農地を必要としている人も多く、高く売却できる可能性は十分にあるでしょう。
農地の売買価格は、一括査定サイトなどの利用がおすすめです。
まずは、農地の相場を知ることで、実際に売却する際の参考にしてください。
