農地転用できない土地とは｜できない場合の有効活用やデメリットも解説
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農地は自分の土地だとしても、許可なく他の用途で使用できません。しかし、農業を引退したり農地を相続したりして、農作を継続できないケースも当然あるでしょう。その場合、農地のまま賃貸や売却する他に、「農地転用許可制度」に基づき農地から宅地などの別の地目に変更して活用するという選択肢もあります。
農地転用は難しいことも多いですが、農地のまま活用するよりも大きな収入源とできる可能性があるため、検討をしているオーナーさんは多いのではないでしょうか。
この記事では、これから農地転用に挑戦する人に必要な基本情報や、農地転用できない土地だった場合の活用例などをまとめました。
目次
農地転用とは？
「農地転用」とは、農地を農地以外の用途で使うことを指します。農地転用は自由にできるものではなく、「農地法」に則った都道府県知事の許可が必要です。
農地法とは、農地の所有や利用に関する仕組みを定めた法律で、昭和27年(1952年)に制定、平成21年(2009年)に改正されました。農地転用については農地法4条と5条に示されています。自身の所有する農地については4条、そうでない場合、たとえば農地を購入して他の用途に使用したい場合などは5条を参照してください。
農地法の詳細を確認したい方は、農地法の最低限の知識をまとめた記事もご覧ください。
農地転用許可制度とは
農地転用はどのような農地でもできるわけではありません。なぜなら、農地転用を自由に認めると、生産性の高い優良な農地が失われ、国内の食料生産に悪影響を及ぼしかねないからです。
農地法に基づく農地転用の一連の手続き等をまとめて「農地転用許可制度」と呼びます。農地転用許可制度では、立地基準と一般基準により、転用の可否が判断されます。
農地転用許可制度の「立地基準」と「一般基準」
立地基準とは、農地を場所や生産性の高さ等で5種類に区分した「農地区分」による基準です。立地基準では、生産性の高い優良農地ほど転用は不許可となりやすく、市街地や近郊の小規模農地は許可されやすいです。
一般基準は、転用の目的や実現可能性などにより、申請を不許可とするケースが示されています。他法令や関係権利者などの問題で転用の確実性が認められない場合や、周辺農地への被害防除措置が適切でない場合、農地の利用の集積に支障を及ぼす場合などは不許可となります。
農地転用許可の流れ
農地転用をしたい場合、まずはその土地がある市町村の農業委員会へ申請書類を提出します。申請書類は申請書だけでなく、その土地の登記事項証明書や図面などの添付書類も含まれます。書類は農業委員会から都道府県知事に送付され、その後申請者に許可等の通知が届きます。
農地転用の申請は無料ですが、必要書類の取得のために費用がかかることがあります。農地転用申請方法の詳細は、下記の記事で詳しく解説しています。
農地転用のメリット
農地転用には書類申請の手間がかかります。しかし、使わない農地をそのままにしておくのは、もったいないです。農地は宅地に比べて固定資産税が優遇されていますが、その税額を維持するためには耕作し続ける必要があります。耕作をやめて「遊休農地」であると認められてしまった場合、税額の優遇を受けられなくなる恐れがあります。
農地転用のメリットは、無駄な税金を納め続けるのを回避することにあります。固定資産税分の赤字を減らすためには、土地を売って手放すか、貸したり活用して税額以上の収入を得る必要があります。しかし、農地のままでは買い手・借り手がつかなかったり、得られる収入が低かったりします。農地を宅地に転用できれば、そこに自宅を建てたり、アパートや駐車場にするなどして、より大きな収入を得られる可能性が生じます。
農地転用できない土地とできる土地はどう違う？
農地転用許可制度で、実際に転用許可が下りるか否かはケースバイケースですが、所有する農地の農地区分がわかれば、転用許可の下りやすさを予想できます。農地区分がわからない場合は、農業委員会に問い合わせると確認できます。
農地転用しやすい農地区分ランキング
それでは、農地転用しやすい農地と、農地転用できない農地には、どのような違いがあるのでしょうか。5つの農地区分を、転用しやすい順に説明していきます。
1位: 第3種農地(転用は原則許可)
最も農地転用しやすいのは、「第3種農地」です。
第3種農地とは
- 都市的整備がされた区域内の農地
- 市街地にある区域内の農地
第3種農地は立地基準が「原則許可」となり、一般基準に該当しない限りは許可される可能性が高いです。
2位: 第2種農地(転用は第3種農地に立地困難な場合等に許可)
第2種農地も、許可が下りやすい農地です。
第2種農地とは
- 農業公共投資の対象となっていない小集団の生産力の低い農地
- 市街地として発展する可能性のある区域内の農地
少しわかりにくいですが、たとえば、市街地に近接していて、街路が整備されている、駅や役場から500メートル程度の場所にある、面積が10ヘクタール未満である、などの要件に該当する農地が第2種農地となります。
ただし、第2種農地で転用許可を得たい場合には、転用の目的が他の土地で代替不可能でなければいけません。
3位: 甲種農地＆第1種農地(転用は原則不許可、例外あり)
甲種農地と第1種農地の転用は「原則不許可」とされていて、「例外」の条件にあてはまらない限り許可を得るのは難しいです。
甲種農地とは
- 市街化調整区域内にあり、農業公共投資後8年以内の農地
- 市街化調整区域内にあり、集団農地で高性能農業機械での営農可能農地
第1種農地とは
- 面積が10ヘクタール以上の集団農地
- 農業公共投資対象農地
- 生産力の高い農地
甲種農地も第1種農地も、どちらも広大な農業地域にあり、生産性の高い優良な農地です。例外として転用が認められるケースは、農業用施設や加工場を建てたい場合です。宅地への転用はできません。
4位: 農用地区域内農地(転用は原則不許可)
農用地区域内農地は、特に生産性が高い優良農地であり、他の土地に代替できないため、例外なく「原則不許可」です。
農用地区域内農地とは
- 市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地
どうしても転用したい場合には、市町村に申請して農用地区域内農地から除外してもらうしかありません。しかし、日本の農業においては、重要な農地が農用地区域内農地に指定されているため、除外申請が認められる可能性は低いです。
こんなケースは転用不許可になるかも
農地転用許可は、上記の「立地基準」と合わせて「一般基準」も加味されます。以下のようなケースでは不許可となりやすいので、注意してください。
農地転用許可申請が不許可になるケース
- 具体的な転用目的がない、資産保有目的での農地取得
- 転用の確実性が認められない場合(他方例の許認可の見込みがない、関係権利者の同意がない、等)
- 周辺農地への被害防除措置が適切でない場合
- 農地の利用の集積に支障を及ぼす場合
- 一時転用への原状回復が確実と認められない場合
自分の農地が転用できない土地だったらどうする？
農地転用許可を得られなかった場合は、転用せずに「農地」のまま活用するか、売却するしかありません。最悪なのは、農作も活用もせずに放置して、農地を「耕作放棄地」にしてしまうこと。厄介な問題に発展する前に、早めに対処していきましょう。
転用できない農地をそのままにするとこんな問題が…
農地を活用したくても、転用できずに放置してしまっている人もいるかもしれません。しかし、農地を放置することには金銭面や社会面等でさまざまなデメリットがあります。
固定資産税が上がる
農地を放置していると、固定資産税の税額が上がります。
一般的な固定資産税の計算方法は、「固定資産評価額×税率(1.4%)」が基本ですが、農地の場合はこれに限界収益修正率の0.55をかけるため、一般的な土地よりも税額が軽減されています。
しかし、その優遇を受けられるのは「農地として使用している場合のみ」です。現在、農地として使用されていない遊休農地には、限界収益修正率が適用されません。
農地の価値低下
農地転用できない土地を放置して荒れさせてしまうと、「耕作放棄地」となり、農地としての価値が著しく下がります。
農地は、長年の人為的な「土作り」の結果、耕作に適した土壌環境が作られています。放置してしまうと、土壌中の微生物相や肥料分などのバランスが崩れてしまいます。耕作を再開する際には、また一から土作りをしなければならなくなり、土壌改良資材や手入れの時間も多大に必要となります。
また、除草やゴミの片付けなどで、余分な費用がかかってしまうおそれがあります。雑草が繁茂して視界が悪くなれば、ゴミの不法投棄などの被害も懸念されます。
耕作放棄地については、耕作放棄地問題や活用事例についてまとめた記事もご参照ください。
周辺への悪影響
地方でも市街地でも、放置された農地は、周囲の住宅や農地に悪影響を及ぼします。雑草を伸び放題にして害虫等の発生源と疑われれば、周囲の農家や住民からのクレームやトラブルにも発展しかねません。
農地転用に抜け道や裏ワザはあるのか
農地転用許可制度の立地基準の中で、最も転用の難易度が高い「農用地区域内農地」にも、転用の可能性はあります。その方法は、農用地区域から当該農地を除外することで、通称「農振除外」と呼ばれます。
農振除外は「農業振興地域の整備に関する法律(農振法)」で認められた正当な手続きです。所有する農用地域区域内農地が以下5要件すべてを満たす場合、農業振興地域整備計画を変更して農用地区域から除外できる可能性があります。
農振除外が認められるための5要件
- その土地を農用以外の用途で使用する必要性があり、他に代替可能な土地がない
- 農用地区域内農地における農用地の集団化、農作業の効率化、その他農業上の効率的かつ総合的な利用に支障を及ぼさない
- 効率的で安定的な農業経営を営む者の農用地の利用集積に支障を及ぼさない
- 農業用排水施設や農道等、農用地等の保全または利用上必要な施設の有する機能に支障を及ぼさない
- 土地基盤整備事業完了後8年以上経過している
農振除外をする際には農振除外申出書を作成し、添付書類とともに市町村の担当課に提出します。審査は厳しいので、書類作成の段階から関係者としっかり相談しながら進める事をお勧めします。書類作成は土地所有者の他に行政書士も行えます。
転用できない農地の有効活用方法
農地を相続して知識が少ない場合や、時間と費用をかけたくない場合には、土地の有効活用を考えていきましょう。農地の活用方法は、宅地への転用だけではありません。いくつか、土地の活用方法を紹介します。
市民農園として一般の人に農地を貸し出す
市民農園は、一般の人に農地を分割して貸し出す方法です。市民農園を開設する方法は大きく3つあります。
- 市民農園整備促進法
- 特定農地貸付法
- 農園利用方式
方法によって、申請が必要な場合、必要ない場合があります。各自治体によって相談先は異なるため、まずは、最寄りの市町村へ問い合わせてみてください。下記のページで、市民農園を開設する流れや方法が詳しく記載されています。
出典：農林水産省・市民農園をはじめよう
民間の農園シェアサービスを活用する
最近では、主に都市部の農地を「サポート付き貸し農園」として活用する動きが広がっています。市民農園のように農地を分割して一般の人に利用してもらうだけでなく、農作に詳しい人がアドバイザーとして栽培の指導やサポート、資材や苗などの用意なども行うサービス付きの貸し農園です。
このようなタイプの貸し農園は、自分で開園することも可能ですが、手続きや利用者との契約などでかなり手間がかかり、経営や法律などの知識も必要となります。手軽にやりたい場合は、「シェア畑」などの民間会社が提供する農園シェアサービスに相談するのをおすすめします。
興味がある方は、シェア畑のサービスや利用方法についてまとめた記事もご参考にしてください。
農地集積バンクを活用して借りてくれる農業者や新規就農希望者を探す
「農地集積バンク」は、農林水産省の農地中間管理機構が運営している農地の仲介サービスです。農林水産省が行なっているため安心感が高く、条件を満たせば、一定期間の固定資産税が減額されます。また、仲介してもらえる分、個人間の貸し借りで起こるようなトラブルを回避できます。
農地中間管理機構は北海道から沖縄まで、各都道府県に設置されています。気になる場合は問い合わせてみてください。
出典：農地中間管理機構一覧
営農型太陽光発電
「営農型太陽光発電」は、農地で作物を育てながら太陽光発電を行う方法で、農地として使用し続けることが前提となります。農地に基礎と支柱を設置し、屋根のような形でソーラーパネルを設置します。
営農型太陽光発電の設備を設置したい場合は、農地転用の「一時転用」となり、基礎を設置する場所の設計図などの申請書類を用意する必要がありますが、農地転用が不許可となるような「農用地区域内農地」や「第1種農地」「甲種農地」でも、条件を満たせば許可が下りる可能性があります。
ただし、転用後も年に1回の報告が義務とされ、農作物の生育に支障があれば、ソーラーパネルを撤去しなくてはなりません。
営農型太陽光発電の制度や、営農型太陽光発電に使える補助金について詳しくまとめた記事もあります。是非参考にしてください。
農家や企業に貸す・売却
農地の貸し出しは転用にならないため、難しい手続きは必要ありませんが、農業委員会の許可は必要です。売却する場合にも農業委員会の許可が必要で、買い手が農業従事者であることが条件です。
近隣の農家など、個人間での売買も可能ですが、確実なのは、農地に強い不動産会社へ依頼することでしょう。
土地活用のプロに相談できるサービス
農地の売買や貸借、転用は個人でも手続き可能です。しかし、土地活用のプロに任せると、労力も少なく済みます。中でも、一括提案サービスであれば、調べる手間が減るだけではなく、新たな土地活用方法が見つかるかもしれません。
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出典：タウンライフ
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まとめ
農地転用できない土地や、活用方法などを解説しました。
農地は農地法で守られているため、勝手に別の用途で使えるものではありません。転用できるかどうかは立地や目的により判断され、不許可となる場合も多いです。転用できない農地は、放置して様々な問題が生じる前に貸借や売却、営農型太陽光発電設備を設置する一時転用などを考えていきましょう。
