100万円で土地売却した場合の税金はいくらになる？2つの節税方法も紹介
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資産性が高いものとして有名な土地。どれだけ年数が経っても100万円程度の価値は残るでしょう。しかし、土地を売却すると税金がかかります。
その税金について気になっている人も多いのではないでしょうか。そこで今回は、100万円の土地を売却すると、いくらの税金がかかるのか説明します。具体的なシミュレーションもしたので、参考にしてください。
こちらの記事では、土地売却の方法を解説していますので、あわせて参考にしてください。
目次
100万円で土地を売却した際にかかる4つの税金
100万円の土地を売却した場合、“譲渡所得税・住民税・印紙税・復興特別所得税”の4つの税金を支払わなければいけません。どのような税金なのか説明するので参考にしてください。
譲渡所得税
譲渡所得税は、土地を売却するにあたって最も負担が大きい税金です。他の所得と切り離して計算する分離課税が適用されます。
譲渡所得税は、土地の売却価格にかかるわけではありません。土地の売却価格から必要経費や控除を差し引き、最終的に出た金額に税金がかかります。
住民税
1月1日に住んでいる市区町村から徴収されるのが住民税です。住民税は、前年の所得に対してかかります。納める税金は市区町村が計算してくれます。そのため、例外を除き、自分で住民税の確定申告をする必要はありません。
給与所得を得ている人は、毎月の給与から住民税分が天引きされます。給与所得を得ていない人は、住民税の決定通知書と納付書が5～6月に自宅に届きます。年4回、または一括のどちらかを選択して納税しましょう。
印紙税
契約書や証書などを作ったときに課税される税金を印紙税と言います。土地を売却した場合は、売買契約書に所定の印紙税額を納めましょう。税額は、土地の売却価格で決まります。
たとえば、土地が100万円で売れたのであれば、1,000円（軽減税率が適用される場合は500円）の印紙税を支払わなければいけません。ちなみに、土地が100万1円で売れた場合は、2,000円（軽減税率適用だと1,000円）の印紙税がかかります。
復興特別所得税
復興特別所得税とは、2011年3月11日に起きた東日本大震災の復興資金を集めるために創設された税金です。所得税額に2.1%をかけた金額を納税する必要があります。復興特別所得税は、期間限定の税金です。平成25年から令和19年まで課税されます。
こちらの記事では、農地の売却にかかる税金を解説していますので、あわせて参考にしてください。
「所得税」と「住民税」は譲渡所得に応じて変動する
所得税と住民税は一律ではありません。所得の金額に比例して増減します。そこで鍵になるのが“譲渡所得です”。譲渡所得の概要や計算方法などを説明します。
譲渡所得とは？
譲渡所得とは、資産を譲渡、または売却した際に得る所得のことです。しかし、すべてのものが譲渡所得に当てはまるわけではありません。
たとえば、生活用動産の譲渡による所得や貸付信託の受益権等の譲渡による所得などは対象外です。譲渡所得として扱われるのは、土地や建物、借地権や配偶者敷地利用権などです。
譲渡所得の計算方法（購入額がわかっている場合）
土地の購入額が分かっている場合、譲渡所得は以下の計算式で求められます。
- 譲渡所得=売却価格－（取得費用＋譲渡費用）
取得費用に含まれる費用は以下の通りです。
- 土地の購入費
- 家の建築費
- 土地を購入した際に支払った税金
- 仲介手数料
- 借入金利利子
- 設備費・改良費・測量費・整地費・建物解体費
- 司法書士報酬と仲介手数料
譲渡費用に含まれる費用は以下の通りです。
- 仲介手数料・印紙税
- 建物解体費・測量費用・違約金
- 立退料・名義書換料
譲渡所得の計算方法（購入額がわからない場合）
土地の購入金額がわからない場合は、概算取得費を使います。概算取得費の求め方は以下の通りです。
- 概算取得費=土地、または家の売却価格×5%
たとえば、土地が100万円で売れた場合、以下の計算式が成り立ちます。
- 100万円×5%=5万円
今回の例だと、概算取得費は5万円です。5万円を土地の購入費とみなして計算します。
所得税と住民税の税率は「土地の所有期間」で決まる
譲渡所得にかかる税率は、土地の所有期間が5年を超えるかで大きく異なります。詳細は以下の表にまとめました。
| 土地の所有期間が5年超の場合（長期譲渡所得） | 土地の所有期間が5年以下の場合（短期譲渡所得） | |
|---|---|---|
| 所得税率 | 15.315% ※復興特別所得税：0.315% |
30.63% ※復興特別所得税：0.63% |
| 住民税率 | 0.05 | 0.09 |
| 合計 | 0.20315 | 0.3963 |
所有期間は、土地を売却した年の1月1日までの年数で判断されます。たとえば、土地を平成20年の4月1日に取得し、平成25年の8月1日に売却したとしましょう。
この場合の所有期間は、平成20年4月1日～平成25年1月1日で4年9か月とカウントされます。
特別控除を適用できるケースもある
税金を安くしたいのであれば、譲渡所得を低くする必要があります。そこで注目したいのが特別控除です。1,000～3,000万円の特別控除を活用できれば、税金を0円にできるでしょう。
1,000万円の特別控除
土地を特定の期間内に取得・売却すると、1,000万円の特別控除が適用される場合があります。1,000万円特別控除を受けられる人の条件は以下の通りです。
- 平成21年1月1日～平成22年12月31日に取得した土地を売却する
- 平成21年に取得した土地は平成27年以降、平成22年に取得した土地は平成28年以降に売却する
- 夫婦や親子などの内縁関係にある人から取得した土地ではない
- 交換・贈与・相続・遺贈・代物弁済などで取得した土地ではない
- 他の譲渡所得の特例を受けていない
居住用財産の3000万円特別控除
住宅用として所有していた土地を売る場合、3,000万円の特別控除が適用される場合があります。3,000万円の特別控除を受けられる人の条件は以下の通りです。
- 住宅用として使っていた家、または家+土地を売る
- 以前まで売却する家に住んでいた場合は、住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却する
- 家を取り壊す場合は、家の取り壊し日から1年以内に土地譲渡契約を締結し、住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却する
相続空き家の3000万円特別控除
相続した住居を売却する人は、相続空き家の3,000万円特別控除が適用される場合があります。相続空き家の3,000万円特別控除を受けられる人の条件は以下の通りです。
- 売却する人が、相続や遺贈で被相続人居住用家屋および土地を取得した
- 売却する家に被相続人が相続開始直前まで住んでいた
- 譲渡価格が1億円以下
- 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家であること
- 相続が行われた日から3年が経過する年の12月31日までに売却すること
こちらの記事では、農地を相続した場合に必要なことをまとめていますので、あわせて参考にしてください。
【シミュレーション】100万円の土地を売却した場合の税金を計算してみた
発生する税金や計算方法などを説明したところで、具体的にいくらかかるのか知りたい人もいるでしょう。今回は、以下の条件のもと、100万円の土地を売却したらどのくらいの税金がかかるのかシミュレーションしてみます。
- 土地の売却価格：100万円
- 土地の取得価格（諸費用込）：50万円
- 売却時の諸費用：10万円
土地の所有期間が5年以下の場合
まずは、譲渡所得を求めます。
- 100万円－（50万円＋10万円）=40万円
譲渡所得は40万円です。この譲渡所得に税率をかけましょう。土地の所有期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得の税率がかけられます。
- 40万円×39.63%=15万8,520円
今回の例だと、15万8,520円の税金がかかります。
土地の所有期間が5年以上の場合
まずは、譲渡所得を求めましょう。
- 100万円－（50万円＋10万円）=40万円
譲渡所得は40万円です。次は、この40万円に税率をかけます。土地の所有期間が5年以上の場合は、長期譲渡所得の税率がかけられます。
- 40万円×20.315%=8万1,260円
今回のパターンだと、8万1,260円の税金がかかります。
3,000万円特別控除が適用される場合
特別控除が適用される場合も、まずは譲渡所得を求めましょう。
- 100万円－（50万円＋10万円）=40万円
譲渡所得は40万円です。次は譲渡所得から特別控除の金額を引きます。
- 40万円－3,000万円=－2,960万円
所得がマイナスの場合は、0円とみなします。譲渡所得が0円であれば税金は発生しません。
1,000万円特別控除が適用される場合
先ほどと同じく、まずは譲渡所得を求めましょう。
- 100万円－（50万円＋10万円）=40万円
譲渡所得は40万円です。次は、40万円から適用される1,000万円を引きます。
- 40万円－1,000万円=－960万円
今回も譲渡所得がマイナスなので、税金は発生しません。
100万円の土地を売却した際にかかる印紙税
印紙税は土地の契約価格によって異なります。100万円で土地が契約された場合、1,000円（軽減措置適用だと500円円）の印紙税が発生します。
収入印紙を売買契約書に貼りつけて納税する必要があります。
軽減措置の対象は、不動産の譲渡の契約書のうち、記載金額が10万を超えるものとされています。また、平成26年4月1日～令和6年3月31日に作成されたものなので、確認をしてみてください。
こちらの記事では、1,000万円で土地売却した場合の税金を解説していますので、あわせて参考にしてください。
「節税」で売却時の手取りを増やす
節税とは、土地に関係する出費を必要経費で落とし、合法的に譲渡所得を低くする方法です。うまく活用すれば、納める必要がある税金を大きく減らせます。しかし、どのような節税が効果的なのかわからない人もいるでしょう。
そのような人に向けて、おすすめの節税方法を紹介します。節税すると、どの税金が安くなるのかも説明します。
節税できるのは「所得税」と「住民税」
節税で減らせるのは、所得税と住民税です。なぜなら、所得税と住民税の金額は譲渡所得に比例するからです。節税をしても印紙税は減らせません。印紙税は、譲渡所得ではなく土地の売却価格で決まります。
節税方法2選
数あるやり方の中から、おすすめの節税方法を2つ厳選しました。
5年間所有してから土地を売却する
所有期間が3年や4年の人は、もう少し待ち、所有期間が5年を超えてから売却しましょう。5年を超えると長期譲渡所得の税率（20.315%）が適用されるからです。
5年以下だと短期譲渡所得の税率（39.63%）が適用されます。税率が約2倍異なるので注意しましょう。
活用できる控除を使う
土地を売る場合、必ず特別控除の確認をしてください。土地の売却価格が100万円なのであれば、特別控除をひとつ使うだけで税金を0円にできます。
何もしなければ単純計算で約20～39万円の税金がかかります。これを0円にできるのは、非常にお得でしょう。
まとめ
今回は、100万円の土地を売却した場合、税金はいくらかかるのか説明しました。かかる税金は、“譲渡所得税・住民税・印紙税・復興特別所得税”の4つです。譲渡所得税と住民税、そして復興特別所得税は譲渡所得に対してかかります。
印紙税は土地の売却価格に対してかかります。減らせる可能性がある税金は、譲渡所得税・住民税・復興特別所得税の3つです。特別控除や節税などを活用して、正しく税金を減らしましょう。
