1000万円で土地売却した場合の税金はいくらになる？2つの節税方法も紹介
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土地を売却して得たお金は所得とみなされます。そのため、しっかり税金を納めましょう。しかし、どのような税金がかかるのかわからないと悩んでいる人も多いのではないでしょうか。
今回は、1,000万円の土地を売却した際にかかる税金を紹介します。計算方法や支払う税金を減らす方法も説明するので、参考にしてください。
こちらの記事では、土地の売却方法を紹介していますので、あわせて参考にしてください。
目次
1,000万円で土地を売却した際にかかる4つの税金
1,000万円の土地を売却した場合、4つの税金がかかります。しかし、利益が0円以下であれば支払わなくていい税金もあります。まずは土地を売却した際にかかる税金を説明するので、参考にしてください。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、さまざまなものを取得した際に発生する所得税の一種です。土地の取得費や売却費などを控除しても儲けが出る場合にかかります。譲渡所得税の税率は、土地の保有期間で異なります。
土地の所有期間が5年を超える場合は税率が20.315%、所有期間が5年以下であれば税率は39.63%です。税率が所有期間で変わる理由は、土地の短期転売で儲けを出すのを防ぐためです。所有期間は、譲渡した年の1月1日時点での年数で決まります。
住民税
住民税とは、前年の所得に対して課せられる税金です。1月1日に住民票がある地域から徴収されます。住民税の金額は市区町村が計算してくれます。例外を除き、自分で計算して確定申告する必要はありません。住民税の税率は以下の通りです。
- 土地の所有期間が5年超の場合：課税譲渡所得×5%
- 土地の所有期間が5年以下の場合：課税譲渡所得×9%
所有期間は土地を譲渡した年の1月1日時点での年数で決まります。給与所得を受け取っている会社員であれば、確定申告をした年の6月から12か月間住民税が給料から天引きされます。
自営業者の場合、5～6月頃に市区町村から住民税決定通知書と納付書が届くはずです。後は好きな方法で住民税を納めましょう。年4回での分割、または一括での納税が可能です。
印紙税
印紙税とは、契約書に貼りつける印紙代のことです。印紙を購入し、契約書に貼付すれば納税したとみなされます。印紙税の納税を忘れると、追加課税が課せられる恐れがあるので注意しましょう。印紙税の金額は以下の通りです。
- 契約金額が1,000万円超5,000万円以下の場合：1万円
- 契約金額が5,000万円超1億円以下の場合：3万円
上記の金額は軽減がなされたうえでの金額です。直近は、常に軽減された税額が適用されています。大きな変更がない限り、今後も軽減がなされた金額が適用されるでしょう。
復興特別所得税
復興特別所得税とは、東日本大震災の復興資金を集めるために作られた税金です。税率は2.1%です。平成25年から令和19年まで課税されると決められています。
復興特別所得税は譲渡所得税とともに納付します。そのため、復興特別所得税用の確定申告をする必要はありません。
こちらの記事では、農地の売却にかかる税金を紹介していますので、あわせて参考にしてください。
「所得税」と「住民税」は譲渡所得に応じて変動する
土地を売却すれば、所得税と住民税が発生します。2つの税金は譲渡所得の金額で変わります。所有期間でも大きく変わるので注意しましょう。どのような仕組みで決まるのか、具体的にどのくらい変動するのか、などを説明します。
譲渡所得とは？
譲渡所得とは、資産を譲渡・売却した場合に生じる所得のことです。しかし、すべてのものが譲渡所得の対象になるわけではありません。
たとえば、事業用として使っている商品の棚卸資産や山林の譲渡などは譲渡所得の対象外です。一般的には、土地・建物・株式・ゴルフ会員権などの譲渡・売却が譲渡所得の対象です。
譲渡所得の計算方法（購入額がわかっている場合）
土地の購入額が分かっている場合、譲渡所得は以下の計算式で求められます。
- 譲渡所得=土地の売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費と譲渡費用に含まれるものをまとめました。
| 含まれるもの | |
|---|---|
| 取得費 | ・土地の購入費や建築費 ・土地を購入したときに支払った税金(印紙税・登録免許税・不動産取得税など) ・仲介手数料 ・司法書士報酬 ・測量費と整地費 ・建物解体費 ・設備費と改良費 ・ローンを組んだときに支払う利子 |
| 譲渡費用 | ・建物解体費 ・測量費用 ・違約金 ・仲介手数料 ・印紙税 ・借家人に対して支払った立退料 ・借地権の名義書換料 |
たとえば、以下の条件で土地を売却したとしましょう。
- 購入価格：800万円
- 購入時の諸費用：80万円
- 売却価格：1,000万円
- 売却時の諸費用：100万円
この場合、以下の計算式が成り立ちます。
- 1,000万円－（880万円+100万円）=20万円
譲渡所得は20万円です。
譲渡所得の計算方法（購入額がわからない場合）
なんらかの理由で土地の購入金額がわからないケースもあるでしょう。購入額が不明な場合は、概算取得費を使って計算します。概算取得費は、以下の計算式で求められます。
- 概算取得費=土地の売却金額×5%
たとえば、以下の条件で土地を売却したとしましょう。
- 購入価格：不明
- 購入時の諸費用：80万円
- 売却価格：1,000万円
- 売却時の諸費用：100万円
まずは、不明な購入価格（概算取得費）を求めます。計算式は以下の通りです。
- 1,000万円×0.05（5%）=50万円
購入価格（概算取得費）は50万円とみなします。そしたら、譲渡所得を求める計算式に数字を当てはめます。
- 1,000万円－（130万円+100万円）=770万円
今回の例だと、譲渡所得は770万円です。
所得税と住民税の税率は「土地の所有期間」で決まる
所得税と住民税の税率は、土地の所有期間が5年を超えているかで大きく異なります。所有期間が5年超だと長期譲渡所得税率、5年以下だと短期譲渡所得税率が適用されるからです。それぞれの税率は以下の表にまとめました。
| 長期譲渡所得の税率（所有期間が5年超） | 短期譲渡所得の税率（所有期間が5年以下） | |
|---|---|---|
| 所得税 | 0.15315 | 0.3063 |
| 住民税 | 0.05 | 0.09 |
| 合計 | 0.20315 | 0.3963 |
※所得税には復興特別所得税も含む。（税率は短期譲渡所得だと0.63%、長期譲渡所得だと0.315%）
たとえば、土地を1,000万円で売却したとしましょう。長期譲渡所得の場合は203万1,500円、短期譲渡所得の場合は396万3,000円の税金がかかります。その差は約2倍です。少しでも税金を抑えたいと考えている人は、土地を5年以上所有してから売却しましょう。
特別控除を適用できるケースもある
土地を売却した際に、特別控除を使えば税金を大きく下げられます。3,000万円控除できる場合もあるので、使える制度は必ず使いましょう。土地を売却する場合に利用したい制度を3つ紹介します。
1,000万円の特別控除
土地を平成21年～22年に取得した人は、1,000万円の特別控除が使える場合があります。利用するためには、以下すべての条件を満たす必要があります。
- 土地を取得したのが平成21年の1月1日～平成22年の12月31日であること
- 平成21年に取得した土地は平成27年以降、平成22年に取得した土地は平成28年以降に売却すること
- 売却する土地を夫婦・親子・内縁関係にある人などから取得していないこと
- 売却する土地が交換・贈与・相続・遺贈・代物弁済などで取得したものではないこと。
- 土地を売却するにあたって他の譲渡所得の特例を受けていないこと
居住用財産の3000万円特別控除
マイホームとともに土地を売却する人は、3,000万円の特別控除を利用できる場合があります。利用するためには、以下すべての条件を満たす必要があります。
- 自分が住んでいた家、または家+土地を売却すること
- 現在家に住んでいない場合は、住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却すること
- 家を取り壊す場合は、取り壊した日から1年以内に土地譲渡契約を締結し、住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却すること
相続空き家の3000万円特別控除
相続した家を売却する人は、3,000万円の特別控除を使える場合があります。家を取り壊し、更地にして売却した場合も控除の対象です。利用するためには、以下すべての条件を満たす必要があります。
- 相続、または遺贈によって得た被相続人居住用家屋および土地を売却すること
- 被相続人が相続開始直前まで住んでいたこと
- 譲渡価格が1億円以下であること
- 1981年の5月31日以前に建てられた家であること
- 相続開始日から3年が経過する12月31日までに売却すること
こちらの記事では、農地を相続した場合に必要なことを解説していますので、あわせて参考にしてください。
【シミュレーション】1,000万円の土地を売却した場合の税金を計算してみた
実際に1,000万円する土地の売却した際、いくらの税金がかかるのか計算してみます。
所有期間別のシミュレーション、控除ありのシミュレーションなど、さまざまなパターンでの計算を解説しています。1,000万円の土地を売却しようと検討している方は、参考にしてください。今回は以下の条件でシミュレーションを行います。
- 土地の売却価格：1,000万円
- 売却にかかった諸費用：60万円
- 土地の取得額：700万円
- 土地を取得する際にかかった諸費用：90万円
土地の所有期間が5年以下の場合
まずは、譲渡所得を求めましょう。
- 1,000万円－（60万円+700万円+90万円）=150万円
譲渡所得は150万円です。次に税額を求めましょう。土地の所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得の税率（39.63%）が適用されます。
- 150万円×39.63%=59万4,450円
今回の場合は、59万円4,450円の税金が発生します。土地を1,000万円で売却できたので、1万円の印紙税も納めましょう。
土地の所有期間が5年以上の場合
まずは、譲渡所得を求めます。
- 1,000万円－（60万円+700万円+90万円）=150万円
譲渡所得は150万円です。この150万円に税率をかけて税額を求めましょう。土地の所有期間が5年以上の場合、長期譲渡所得の税率（20.315%）が適用されます。
- 150万円×20.315%=30万4,725円
今回の場合、30万4,725円の税金を支払う必要があります。印紙税は1万円です。
3,000万円特別控除が適用される場合
特別控除を適用させる場合も、まずは譲渡所得を求める必要があります。
- 1,000万円－（60万円+700万円+90万円）=150万円
譲渡所得は150万円です。次は譲渡所得から特別控除を引きます。
- 150万円－3,000万円=0円
今回の場合、譲渡所得は0円です。ここに税率をかけても0円です。そのため、所得税と住民税は発生しません。しかし、印紙税はかかります。
印紙税は契約金額で発生するからです。1,000万円で土地を売却できたので、1万円納める必要があります。
1,000万円特別控除が適用される場合
1,000万円特別控除が適用される場合も、まずは譲渡所得を求めてください。
- 1,000万円－（60万円+700万円+90万円）=150万円
譲渡所得は150万円です。次は150万円の譲渡所得から1,000万円を引きます。
- 150万円－1,000万円=0円
特別控除を引くと今回も譲渡所得は0円になりました。そのため、所得税と住民税も0円です。ただし、1万円の印紙税は納める必要があるので注意してください。
「節税」で売却時の手取りを増やす
せっかくであれば、1円でも高く土地を売りたいでしょう。しかし、高く売るほど税率も高くなります。そのため、思ったよりも手元に残らないケースもあるでしょう。手取りを増やしたいのであれば、“節税”を行ってください。おすすめの節税方法を2つ紹介します。
節税できるは「所得税」と「住民税」
節税とは、土地に関する出費を経費で落とし、所得を低くする方法です。所得を低くすれば、支払う税金も少なくなります。節税で減らせる税金は、所得税と住民税です。印紙税は減らせません。印紙税は、所得ではなく契約金額に対してかかるからです。
節税方法2選
土地を売却する際に使いたい、おすすめの節税方法を紹介します。とくに活用したいのは、“特別控除”です。
5年経過したら売却する
土地を売却する際にかかる税金の税率は、所有期間によって変わります。土地の所有期間が5年以下であれば39.63%、5年超であれば20.315%の税率がかかります。大体2倍の差があるので、なるべく5年保有してから売却しましょう。
しかし、土地を相場以上の価格で買いたい人が現れれば、5年以下の売却でもお得な場合があります。不動産会社と相談して適切な売りどきを検討しましょう。
特例を活用する
1,000万円や3,000万円の特別控除を使えば、譲渡所得を大きく下げられます。たとえば、普通に1,000万円の土地を売却した場合、約200～396万円の税金がかかります。
しかし、1,000万円の特別控除を利用した場合、納める税金は0円です。譲渡所得が0円になるからです。特例を利用するだけで数百万円手取りが増えます。そのため、使える特例はすべて利用しましょう。
まとめ
今回は、1,000万円の土地を売却した場合、いくらの税金がかかるのか説明しました。1,000万円の土地を売却すると、所得税・住民税・印紙税・復興特別所得税がかかります。何もせず1,000万円の土地を売却した場合、約200～396万円の税金を納めなければいけません。
高いと思った人は、控除を利用したり5年所有してから売却したりしましょう。正しく節税すれば、支払うべき税金を大きく下げられます。人によっては、税金を0円にできます。使える制度はすべて使い、賢く税金を少なくしましょう。
