2000万円で土地売却した場合の税金はいくらになる？2つの節税方法も紹介
※当記事はアフィリエイト広告を含みます。
2,000万円の土地を売却すると税金がかかります。しかし、税金は複雑です。一体いくらかかるのか不安を抱いている人もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、2,000万円の土地を売却すると、いくらの税金がかかるのか説明します。数百万円かかる税金を最大0円にする方法も説明するので、参考にしてください。
こちらの記事では、土地の売却方法を紹介していますので、あわせて参考にしてください。
目次
2,000万円で土地を売却した際にかかる4つの税金
2,000万円の土地を売却すると、“譲渡所得税・住民税・印紙税・復興特別所得税”の4つの税金がかかります。それぞれの概要を説明します。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、土地や建物などを売却して利益を得た際にかかる税金です。厳密には譲渡所得税という税金がかかるわけではありません。所得税と住民税がかかります。
このふたつを総称したのが譲渡所得税です。土地や不動産などにかかる譲渡所得税は、分離課税で扱われます。分離課税とは、給与所得や事業所得など、他の所得と切り離して税金を算出する方法です。
住民税
住民税とは、1月1日に住所がある市区町村に納める税金です。支払う金額は納める先の市区町村が計算してくれます。そのため、住民税用の確定申告をする必要はありません。会社員であれば、毎年6月から12か月間、住民税が天引きされます。
自営業者であれば、毎年5～6月に住民税決定通知書と納付書が自宅に届きます。納付書を使って税金を納めましょう。
印紙税
印紙税とは、契約書や証書などを作る際に発生する税金です。土地を売却する場合は、売買契約書に対して印紙税がかかります。印紙税の税額は、土地の契約金額で決まります。
2,000万円で土地を売却した場合の印紙税は、2万円（軽減措置適用だと1万円）です。印紙税の納め方は、契約書に収入印紙を貼るだけです。収入印紙は、郵便局やコンビニなど、さまざまな場所で購入できます。
復興特別所得税
2011年に東日本大震災が発生しました。震災の復興資金を賄うために作られたのが復興特別所得税です。所得税額に2.1%を乗じた金額を納めます。
復興特別所得税は、平成25年～令和19年まで課税されます。譲渡所得税の一部として納めるので、別途確定申告をする必要はありません。
こちらの記事では、農地の売却にかかる税金を解説していますので、あわせて参考にしてください。
「所得税」と「住民税」は譲渡所得に応じて変動する
所得税と住民税は、全員同じ金額を納めるわけではありません。納める金額は譲渡所得によって変動します。譲渡所得の概要や計算方法、そして税率が変わる仕組みなどを説明します。
譲渡所得とは？
譲渡所得とは、資産を譲渡した際に発生する所得です。名前に譲渡とありますが、資産を売却した場合も譲渡所得として扱われます。
しかし、譲渡所得として扱われるものはある程度決まっています。たとえば、土地や建物、宝石や著作権などです。家具や通勤用の自動車など、生活用動産の譲渡は譲渡所得の対象外です。
譲渡所得の計算方法（購入額がわかっている場合）
譲渡所得は、以下の計算式で求められます。
- 譲渡所得=土地の売却価格－（取得費用＋譲渡費）
取得費用に含まれるものは以下の通りです。
- 土地の購入費（建築費も含まれる）
- 印紙税や登録免許税など、土地を購入したときの税金
- 仲介手数料
- 司法書士報酬
- 測量費・整地費・建物解体費
- 設備費・改良費
- 借入金利子
譲渡費に含まれるものは以下の通りです。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 建物解体費・測量費・違約金
- 立退料（借家人に支払ったもの）
- 名義書換料
たとえば、取得費が1,000万円、譲渡費用が500万円だとしましょう。この場合、以下の計算式が成り立ちます。
- 2,000万円－（1,000万円＋500万円）=500万円
譲渡所得は500万円です。そのため、500万円に対して所得税や住民税がかかります。
譲渡所得の計算方法（購入額がわからない場合）
土地を相続したり売買契約書を紛失したりと、さまざまな理由で購入金額がわからないケースもあるでしょう。その場合、土地の購入額は“概算取得費”で計算します。概算取得費は以下の計算式で求められます。
- 概算取得費=土地や建物の売却価格×5%
土地が2,000万円で売れたのであれば、概算取得費は100万円です。概算取得費で計算すると、どうしても譲渡所得が多くなります。
譲渡所得が多くなれば納める税金も増えます。そのため、概算取得費を使うのは最終手段にしましょう。
所得税と住民税の税率は「土地の所有期間」で決まる
基本的に納める税額は譲渡所得の多さに比例します。しかし、土地の所有期間でも税率が異なるので注意してください。土地の所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得の税率が適用されます。所得税が30.63%、住民税が9%で合計39.63%です。
土地の所有期間が5年超の場合、長期譲渡所得の税率が適用されます。所得税が15.315%、住民税が5%で合計20.315%です。ちなみに復興特別所得税の税率も土地の所有期間で異なります。短期譲渡所得の場合は0.63%、長期譲渡所得の場合は0.315%です。
特別控除を適用できるケースもある
土地を売却する場合、条件を満たせば特別控除を適用できます。特別控除を使えば譲渡所得が減るので納める税金も少なくなります。どのような特別控除があるのか紹介するので参考にしてください。
1,000万円の特別控除
土地を平成21～22年に取得している人は、1,000万円の特別控除を受けられる場合があります。
これは、リーマンショックによって低迷する不動産市場を盛り上げるために作られた控除です。1,000万円の特別控除を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。
- 平成21年1月1日～平成22年12月31日の間に取得した土地である
- 平成21年中に取得した土地は平成27年以降、平成22年中に取得した土地は平成28年以降に売却している
- 売却する土地を内縁関係（夫婦や親子など）、または特別な間柄にある人から取得していない
- 交換・贈与・相続・遺贈・代物弁済などで得た土地ではない
- 土地を売却するにあたって、他の譲渡所得の特例を受けていない
居住用財産の3,000万円特別控除
自分の家を売却する人は、所有期間の長短に関わらず3,000万円の特別控除を受けられる場合があります。3,000万円の特別控除を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。
- 自分が住んでいる家、または家+土地を売る
- 売却予定の家に住んでいない場合、住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却する
- 家を取り壊す場合は、取り壊す日から1年以内に土地譲渡契約を締結し、住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却する
相続空き家の3,000万円特別控除
相続によって家を得た場合、3,000万円の特別控除を受けられる場合があります。家を取り壊し、更地にして売却する場合も対象です。相続空き家の3,000万円特別控除を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。
- 相続や遺贈などにより、被相続人居住用家屋および土地を取得した
- 亡くなった人が相続開始直前まで住んでいた
- 譲渡価格が1億円以下
- 家の建築日が昭和56年5月31日以前
- 相続開始日から3年目の12月31日までに売却する
こちらの記事では、農地を相続した場合に必要なことを解説していますので、あわせて参考にしてください。
【シミュレーション】2,000万円の土地を売却した場合の税金を計算してみた
それでは実際に、2,000万円の土地を売却するといくらの税金がかかるのか計算してみましょう。パターン別にシミュレーションするので、参考にしてください。シミュレーションするにあたって、以下の条件は固定します。
- 土地の売却価格：2,000万円
- 売却するためにかかった諸費用：120万円
- 土地の取得額：1,400万円
- 土地を取得するためにかかった諸費用：180万円
土地の所有期間が5年以下の場合
まずは、譲渡所得を求めましょう。
- 2,000万円－（120万円＋1,400万円＋180万円）=300万円
譲渡所得は300万円です。次は、譲渡所得に税率をかけます。土地の所有期間が5年以下なので、適用されるのは短期譲渡所得の税率です。
- 300万円×39.63%=118万8,900円
今回のパターンだと、118万8,900円の税金を納める必要があります。
土地の所有期間が5年以上の場合
まずは、譲渡所得を求めましょう。
- 2,000万円－（120万円＋1,400万円＋180万円）=300万円
譲渡所得は300万円です。次は、譲渡所得の300万円に税率をかけます。土地の所有期間が5年以上なので、適用されるのは長期譲渡所得の税率です。
- 300万円×20.315%=60万9,450円
今回のパターンだと、60万9,450円の税金を納める必要があります。
3,000万円特別控除が適用される場合
まずは、譲渡所得を求めましょう。
- 2,000万円－（120万円＋1,400万円＋180万円）=300万円
譲渡所得は300万円です。次は、算出した譲渡所得から特別控除を引きます。
- 300万円－3,000万円＝－2,700万円
特別控除を引いた後の所得がマイナスの場合、譲渡所得は0円とみなされます。ここに税率をかけても0円です。そのため、今回のパターンだと納める税金はありません。
1,000万円特別控除が適用される場合
まずは、譲渡所得を求めましょう。
- 2,000万円－（120万円＋1,400万円＋180万円）=300万円
譲渡所得は300万円です。次は300万円から特別控除の1,000万円を引きます。
- 300万円－1,000万円=－700万円
答えがマイナスであれば、譲渡所得は0円とみなされます。そのため、税金も発生しません。
こちらの記事では、1000万円で土地売却した場合の税金を解説していますので、あわせて参考にしてください。
2,000万円の土地を売却した際にかかる印紙税
印紙税は土地の契約価格で変動します。今回は土地が2,000万円で売れました。そのため、2万円（軽減措置適用だと1万円）の印紙税が発生します。
収入印紙を売買契約書に貼りつけて納税しましょう。軽減措置の対象は、不動産の譲渡契約書のうち記載金額が10万円を超え、平成26年4月1日～令和6年3月31日までの間に作成されたものです。
「節税」で売却時の手取りを増やす
土地を売却した後の手取りを増やしたいのであれば、節税を行いましょう。節税とは、土地関係の出費を経費で落とし、所得を低くする方法です。もちろん合法なので安心してください。節税で減らせる税金の種類とおすすめの節税方法を説明します。
節税できるのは「所得税」と「住民税」
所得税と住民税は、譲渡所得の金額に対して必要です。そのため、節税をして譲渡所得を少なくすれば、所得税と住民税も減ります。繰り返し説明しているように、印紙税は土地の契約価格で決まります。いくら節税しても印紙税額だけは変わりません。
節税方法2選
世の中には、多くの節税方法があります。しかし、すべて行っていてはキリがありません。そこで、おすすめの節税方法を2つ紹介します。
5年所有してから売却する
特別な理由がない限り、土地は5年超保有してから売却しましょう。土地の所有期間が5年を超えると長期譲渡所得の税率が適用されるからです。以下のように短期譲渡所得の税率と長期譲渡所得の税率では、約2倍の差があります。
- 短期譲渡所得の税率：39.63%
- 長期譲渡所得の税率：20.315%
所有期間は売却した年の1月1日時点での年数で判断されます。
使える控除を利用する
土地や家の売却には、さまざまな特別控除が使えます。有名なところだと、3,000万円特別控除や1,000万円特別控除などです。
控除できる金額が非常に大きいので、制度を使うだけで手取りが数百万円増える場合があります。条件を満たせば無料で誰でも使えます。積極的に活用しましょう。
まとめ
今回は、2,000万円の土地を売却した場合、いくらの税金がかかるのか説明しました。2,000万円の土地を売却すると、譲渡所得税・住民税・印紙税・復興特別所得税の4つの税金がかかります。
何もせず単純に売却すると、大体400～790万円の税金を納めなければいけません。しかし、必要経費や控除などを引けば、納める税金を大きく減らせます。
人によっては、0円にできるでしょう。少し工夫するだけで手取りが大きく増えるので、今回紹介した節税方法・制度はぜひ活用してください。
