土地売却時の確定申告書類の書き方をわかりやすく解説【初心者必読】

土地や不動産などの資産を売却した際は、翌年2月16日〜3月15日までに確定申告を行う必要があります。
しかし「期間が迫っているけど、書き方がよくわからず手こずっている」という方も多いのではないでしょうか？

本記事では、土地売却時の確定申告書類の書き方などについて、わかりやすく解説します。

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こんな場合は確定申告が必要

土地・不動産など資産を売却するにあたり、下記のような場合には確定申告を行う義務が発生します。

順番に解説します。

譲渡所得（利益）が発生した場合

土地・不動産を売却して譲渡所得を得た場合、確定申告をする必要があります。
譲渡所得とは土地や不動産を売った時に、購入時にかかった費用よりも高く売れた場合に発生する利益のこと。
譲渡所得は、以下の式で求められます。

【譲渡所得を求める公式】

譲渡収入−（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得

たとえば取得費2,000万円で購入した土地を、4,000万円で売却したとします。
その際、譲渡費用として200万円がかかりました。
上記の式に当てはめると、譲渡所得は以下のようになります。

4,000万円−（2,000万円＋200万円）＝1,800万円

この場合は、1,800万円の譲渡所得が発生しているため、確定申告を行う必要があります。

取得費がわからない場合

売却する土地・不動産の取得費がわからない場合も、確定申告が必要です。
売却する資産が、先祖伝来の土地や古くに購入した不動産だと、取得費がわからない場合があるでしょう。
その場合は実際の取得費にかかわらず、譲渡収入の5%相当を取得費として計算するように定められています。

たとえば、取得費が不明な土地を2,000万円で売った場合、取得費は2,000万円の5%である100万円として扱われます。
5%という数字は取得費としてはかなり小さな金額になるため、譲渡費用をプラスしても利益がでる場合がほとんど。
そのため、確定申告を行うのが義務となります。

参考：国税庁

特例で納税額が減る場合

土地・不動産の売却時、一定要件を満たして「特例」を適用すると、納税額を減らすことが可能です。
特例を利用した場合は、納税額がたとえ0円でも確定申告するのが義務となります。

土地・不動産売却の特例には、さまざま種類がありますが、たとえば以下のような特例が代表的です。

たとえば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円控除の特例」を適用した場合は、譲渡所得税を最高3,000万円まで控除できます。

参考：国税庁

参考：国税庁

土地売却を見積もる

譲渡損失が出た場合は確定申告不要

土地や不動産の売却による収入を取得費と譲渡費用が上回った場合、つまり譲渡損失がでた場合は、確定申告の義務はありません。
ただし、一定の要件を満たしていれば「譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」を受けられ、発生した損失を給与所得などと相殺できます。
そのため、損失がでていたとしても確定申告するほうがお得です。

住宅ローンで新たなマイホームを購入した場合や、売却代金で住宅ローンが完済できない場合には、この特例が適用できる可能性があるため、適用要件をよくチェックしておきましょう。

参考：国税庁

参考：国税庁

土地売却を見積もる

土地売却時の確定申告書類の書き方・作成方法

ここでは、土地売却時の確定申告書類の書き方・作成方法について詳しく解説します。

順番に見ていきましょう。

自分で記入が必要な書類は3つ

まず、土地売却時の確定申告書類の中で、記入が必要な書類は以下の3種類です。

上記3つの書類は、いずれも税務署または国税庁の公式HPで手に入るので、手書きで記入するならはやめに入手しておきましょう。
なお、e-Tax（電子申告）で申告する場合は、国税庁HPの「確定申告書等作成コーナー」を利用してデジタル上で直接入力することが可能です。

譲渡所得・所得税を計算

手書きで確定申告書類を作成する時は、譲渡所得や所得税を自分で計算する必要があります。
下記4つの書類は、譲渡所得を算出するために不可欠なため、事前に集めてしっかり記録しておきましょう。

以下では、譲渡所得と、所得税・住民税の計算方法を解説します。

譲渡所得の計算方法

所得税と住民税は譲渡所得に応じて変わるため、まずは譲渡所得を明確にしましょう。
譲渡所得を求める公式は、以下の通りです。

【譲渡所得を求める公式】

譲渡収入−（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得

売却した資産の取得費がわかっている場合は、譲渡収入・取得費・譲渡費用をそのまま式に当てはめて計算します。
それに対して取得費がわからない場合は、実際の取得費にかかわらず、譲渡収入の5%相当を取得費として計算してください。

たとえば、取得費が不明な土地を1,000万円で売った場合、取得費は1,000万円の5%である50万円になります。

所得税・住民税の税率は「土地の所有期間」で決まる

譲渡所得を算出できたら、それをもとに所得税・住民税を計算しましょう。
土地・不動産の譲渡所得税は、売却した資産の所有期間によって税率が異なります。

譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年以上の場合は「長期譲渡所得税」として区分されており、それぞれの税率は以下の通りです。

所有期間が長いほど納税額は低くなりますが、同時に不動産の価値も下がっていきます。
税金ばかりを気にして所得が下がってしまっては本末転倒なので、タイミングをよく考えて売却しましょう。

参考：国税庁

必要な項目に記入し書類を作成

譲渡所得や所得税の計算ができたら、それぞれ必要な項目に記入していきます。
土地売却の確定申告書類の中で、記入が必要なのは以下の3種類です。

なお手書きだけではなく、国税庁HPの「確定申告書等作成コーナー」を利用して、デジタルでの入力も可能です。
1度記入すれば、自動で計算・入力してくれるため、手書きよりも圧倒的にラクになります。
PC操作ができるなら、Webを利用するのがおすすめです。

それでは、各書類の書き方・作成方法を順番に見ていきましょう。

譲渡所得の内訳書の書き方

譲渡所得の内訳書は譲渡所得や取得費、譲渡収入などを記入し、確定申告書に添付します。
1〜4面の記入する項目があり、それぞれ下記のような内容を記載します。

内訳書に記入する譲渡所得によって所得税や住民税の金額が決まるため、計算ミスのないように注意してください。

確定申告書B様式（第一表）の書き方

確定申告書B様式（第一表）では、以下のような内容を記入します。

収入金額や所得金額は、計算・記入ミスのないように、譲渡所得の内訳書や源泉徴収票などを確認しながら記入しましょう。

確定申告書第三表（分離課税用）の書き方

確定申告書第三表（分離課税用）では、以下のような内容を記入します。

譲渡所得の内訳書や確定申告書B様式（第一表）と同じ記入内容が多いため、しっかり確認しながら転記しましょう。

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特別控除を適用できるケース

土地・不動産売却の確定申告では一定の要件を満たすと、特別控除（特例）を適用するケースが6パターンあります。

上記の特別控除の中でも、下記の5つを適用できると、確定申告でかなり有利になります。

とくに、3,000万円の控除や減税などは直接的に節税につながるため、要件に合えば積極的に適用していきましょう。
なお、各特別控除の適用要件、追加で必要になる書類については、下記の記事で詳しく解説しています。

あわせてご覧ください。

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「節税」で売却時の手取りを増やす

土地・不動産を売却する際の節税には、以下3つの方法が効果的です。

とくに節税効果が高いのは、控除や減税になる特例を利用すること。
3,000万円の特別控除などが適用できれば、かなり大幅な節税が可能です。

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まとめ

土地売却時の確定申告書類の書き方などについて解説しました。
資産を売却した際の確定申告は複雑なイメージがあるかもしれませんが、譲渡所得の計算が入る程度で、その他は普通の確定申告と変わりません。

申告期間ギリギリの人も諦めずに、ぜひこの記事を参考に申告を完了してください。