3000万円で土地売却した場合の税金はいくらになる？控除や節税方法も紹介
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土地の売却には大きなお金が動きます。当然、納める税金の額も大きくなりがちです。できる限り多くのお金を手元に残したいと考えている人もいるでしょう。
そこで今回は、3,000万円の土地を売却した際にかかる税金の種類を初め、税金の計算方法・効果的な節税方法なども説明します。納める税金を最大0円にできる場合があるので、今回の情報はぜひ参考にしてください。
こちらの記事では、土地売却の方法を解説していますので、あわせて参考にしてください。
目次
3,000万円で土地を売却した際にかかる4つの税金
“譲渡所得税・住民税・印紙税・復興特別所得税”、この4つが3,000万円の土地を売却した場合にかかる税金です。それぞれの詳細を説明します。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、土地や家などを譲渡・売却した際にかかる税金です。国内の課税方法は“総合課税”と“分離課税”の2つがあります。譲渡所得税に適用されるのは、分離課税です。
分離課税とは、他の所得と合算せずに譲渡所得単体で税額を算出する方法です。土地の売却で得た利益を決められた税率で計算し、売却した翌年の確定申告で納税額を確定します。
住民税
住民税とは、住んでいる地域から徴収される税金です。1月1日時点で住民票がある市区町村に住民税を納めます。納める必要がある税額は市区町村が計算してくれます。自分で計算する必要はありません。
給与所得を得ている会社員であれば毎月6月から12か月間、住民税が給料から天引きされます。給与所得を得ていない人たちは、毎年5～6月ごろに住民税の納付書が自宅に届きます。後は支払い方法を選んで納税しましょう。
印紙税
印紙税とは、土地の売買契約書に対してかかる税金です。納める税額は土地の契約価格で決まります。たとえば、3,000万円で土地を売却するのであれば、2万円（軽減税率適用だと1万円）の印紙税を納めなければいけません。
なお、記載金額が10万円を超え、平成26年4月1日～令和6年3月31日の間に作成される契約書は軽減措置の対象です。納税のやり方は、税額相当の収入印紙を契約書に貼るだけです。
復興特別所得税
復興特別所得税とは、東日本大震災の復興資金を集めるために作られた期間限定の税金です。平成25年から令和19年まで課税されます。所得税額に2.1%を乗じた金額が復興所得税額です。
こちらの記事では、農地の売却にかかる税金を解説していますので、あわせて参考にしてください。
「所得税」と「住民税」は譲渡所得に応じて変動する
所得税と住民税の税額を求めたい場合は、譲渡所得を把握する必要があります。譲渡所得の概要や求め方などを説明するので参考にしてください。
譲渡所得とは？
資産性のあるものを譲渡・売却して得た所得を譲渡所得と言います。土地や家はもちろん、特許権や土石（砂）なども譲渡所得の対象です。
しかし、競売で得た所得や山林などは譲渡所得の対象外です。すべての資産が譲渡所得の対象ではありません。詳細は国税庁の公式サイトを確認してください。
譲渡所得の計算方法（購入額がわかっている場合）
譲渡所得は、以下の計算式で求められます。
- 譲渡所得=土地の売却価格－（土地の取得費用＋譲渡費用）
土地の取得費用に含まれる項目は以下の通りです。
- 購入費・建築費・税金
- 仲介手数料・司法書士報酬
- 測量費・整地費・建物解体費・設備費・改良費
- 借入金利子
譲渡費用に含まれる項目は以下の通りです。
- 仲介手数料・印紙税・違約金
- 建物解体費・測量費用
- 借家人への立退料・借地権の名義書換料
今回は、土地の取得費用が2,300万円で譲渡費用が400万円と仮定して計算してみましょう。
- 3,000万円－（2,300万円＋400万円）=300万円
今回の例だと、譲渡所得は300万円です。
譲渡所得の計算方法（購入額がわからない場合）
相続や売買契約書の紛失などで、土地の購入額がわからない場合もあるでしょう。その場合は、土地の購入額の代わりに概算取得費を使います。
概算取得費は、土地または建物の売却価格に5%をかけると求められます。たとえば、土地が3,000万円で売れたのであれば、概算取得費は150万円です。
所得税と住民税の税率は「土地の所有期間」で決まる
譲渡所得を求められたら、後は税率をかけるだけで納めるべき税額がわかります。しかし、以下のように税率は土地の所有期間で異なります。
| 土地の所有期間が5年以下（短期譲渡所得） | 土地の所有期間が5年超（長期譲渡所得） | |
|---|---|---|
| 所得税 | 30.63％（復興特別所得税0.63%含む） | 15.315％（復興特別所得税0.315%含む） |
| 住民税 | 0.09 | 0.05 |
| 合計 | 0.3963 | 20.315 |
長期譲渡所得税率と短期譲渡所得税率の差は、約2倍です。そのため、手取りを多くしたい人は5年所有してから売却しましょう。
特別控除を適用できるケースもある
長期譲渡所得税率を適用させるだけではなく、特別控除を使えばさらに手取りを増やせます。控除の種類と適用に必要な条件などを説明します。
1,000万円の特別控除
平成21年、または平成22年に取得した土地を売却する人は、1,000万円の特別控除を使える可能性があります。1,000万円の特別控除を受けるために満たさなければいけない条件は以下の通りです。
- 平成21年1月1日〜平成22年12月31日の間に取得した土地を売却する
- 平成21年に取得した土地は平成27年以降、平成22年に取得した土地は平成28年以降に売却する
- 売却する土地は、内縁関係にある人から取得した土地ではない
- 売却する土地は、交換・贈与・相続・遺贈・代物弁済などで得た土地ではない
- 他の譲渡所得の特例を受けていない
居住用財産の3,000万円特別控除
住居用として使っていた土地を売却する人は、3,000万円の特別控除を使える可能性があります。3,000万円の特別控除を受けるために満たさなければいけない条件は以下の通りです。
- 住居用として使っていた家屋、または家+土地を売る
- 住居用の家屋に現在住んでいない場合、住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却する
- 家屋を取り壊す場合は、家屋を取り壊した日から1年以内に土地譲渡契約を締結し、住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却する
相続空き家の3,000万円特別控除
相続で得た家を売却する人は、相続用の3,000万円特別控除を使える場合があります。相続用の3,000万円特別控除を受けるために満たさなければいけない条件は以下の通りです。
- 相続または遺贈で取得した被相続人居住用家屋および土地を売却する
- 相続開始直前までその家屋に被相続人が住んでいた
- 譲渡価格が1億円以下
- 1981年5月31日以前に建築された家屋
- 相続開始日から3年が経過する年の12月31日までに売却する
参考：国税庁
こちらの記事では、農地を相続した場合に必要なことをまとめていますので、あわせて参考にしてください。
【シミュレーション】3,000万円の土地を売却した場合の税金を計算してみた
3,000万円の土地を売却するといくらの税金がかかるのか、4つのパターンに分けてシミュレーションしてみます。忘れがちな印紙税のシミュレーションもしたので参考にしてください。今回は、以下の条件でシミュレーションします。
- 土地の売却価格：3,000万円
- 売却時の諸費用：150万円
- 土地の購入額：1,500万円
- 土地の取得にかかった諸費用：220万円
土地の所有期間が5年以下の場合
まずは、譲渡所得を求めましょう。
- 3,000万円－（150万円+1,500万円+220万円）=1,130万円
譲渡所得は1,130万円です。次は税率をかけましょう。土地の所有期間が5年以下なので短期譲渡所得の税率（39.63%）が適用されます。
- 1,130万円×39.63%=447万8,190円
今回のパターンだと、447万8,190円の税金がかかります。
土地の所有期間が5年以上の場合
同じく、初めに譲渡所得を求めましょう。
- 3,000万円－（150万円+1,500万円+220万円）=1,130万円
譲渡所得は1,130万円です。次は税率をかけましょう。土地の所有期間が5年以上なので長期譲渡所得の税率（20.315%）が適用されます。
- 1,130万円×20.315%=229万5,595円
今回のパターンだと、229万5,595円の税金がかかります。
3,000万円特別控除が適用される場合
特別控除を適用させる場合も、まずは譲渡所得を求めます。
- 3,000万円－（150万円+1,500万円+220万円）=1,130万円
譲渡所得は1,130万円です。次は譲渡所得から特別控除を引きます。
- 1,130万円－3,000万円=－1,870万円
答えがマイナスの場合、譲渡所得は0円とみなします。そのため、税金も0円です。
1,000万円特別控除が適用される場合
先ほどと同じく、まずは譲渡所得を求めましょう。
- 3,000万円－（150万円+1,500万円+220万円）=1,130万円
譲渡所得は1,130万円です。次は譲渡所得から特別控除を引きます。
- 1,130万円－1,000万円＝130万円
最後に、130万円に税額をかけましょう。
- 長期譲渡所得税率の場合：130万円×20.315%=26万4,095円
- 短期譲渡所得税率の場合：130万円×39.63%=51万5,190円
土地の所有期間が5年超だと26万4,095円、5年以下だと51万5,190円の税金がかかります。
3,000万円の土地を売却した場合の印紙税
印紙税額は土地の契約価格で決まります。今回であれば、3,000万円なので印紙税額は2万円（軽減税率が適用される場合は1万円）です。
こちらの記事では、1,000万円で土地売却した場合の税金を解説していますので、あわせて参考にしてください。
「節税」で売却時の手取りを増やす
土地が3,000万円で売れた場合、それなりの税金を支払わなければいけません。しかし、なるべく多く手元に残したいと考えている人がほとんどでしょう。
そのような人におすすめなのが“節税”です。節税で安くできる税金とおすすめの節税方法を説明します。
節税できるのは「所得税」と「住民税」
所得税と住民税は、譲渡所得の金額で決まります。そのため、節税して譲渡所得を低くすれば、所得税と住民税も少なくなります。しかし、印紙税だけは安くできません。
印紙税は、土地の契約価格で決まるからです。印紙税を安くしたい場合は、土地の売却価格を低くする必要があります。
節税方法2選
効果的な節税方法は数十種類あります。しかし、すべて行うのはあまり効率的ではありません。その中からとくにおすすめしたい節税方法を紹介します。
所有期間が5年経過したら売却する
所得税率と住民税率は土地の所有期間で異なります。所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得税率（39.63%）、5年超であれば長期譲渡所得税率（20.315%）が適用されます。
その差は約2倍です。数十万円～数百万円の差が生まれる可能性もあるので、なるべく5年所有してから売却しましょう。
特別控除を利用する
トップクラスに節税効果が高いのが“特別控除”です。たとえば、3,000万円の土地を売却する場合、単純計算で600万円～1,170万円程度の税金がかかります。
しかし、3,000万円の特別控除をひとつ適用させるだけで税金を0円にできます。特別控除を使うのにお金はかかりません。条件を満たせば誰でも使えるので、積極的に活用してください。
まとめ
今回は、3,000万円の土地を売却した場合、いくらの税金がかかるのか説明しました。税額を知りたい場合は、まず譲渡所得を求めてください。“譲渡所得=売却価格－（取得費+譲渡費）”で求められます。
出た答えに長期譲渡所得税率、または短期譲渡所得税率をかければ納めるべき税額がわかります。少しでも税金を安くしたい人は、控除を活用してください。数百万円かかる税金を最大0円にできます。
