土地売却時の税金に関する基礎知識-種類や確定申告・節税まで撤退網羅
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土地を売却すると、さまざまな税金がかかります。しっかり期日を守って納税しましょう。しかし、“どのような税金がかかるのか分からない”と悩んでいる人もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、土地を売却した際にかかる税金の種類を紹介します。税金の計算方法や支払いのタイミング、そして節税方法なども説明するので参考にしてください。
こちらの記事では、土地売却の方法を解説していますので、あわせて参考にしてください。
目次
土地売却に課税される5つの税金
土地を売却すると、“所得税・住民税・登録免許税・印紙税・復興特別所得税”、5つの税金が課税されます。それぞれどのような税金でいくら課税されるのか、説明します。
所得税
所得税とは、土地の売却で得た利益に対して課税される税金です。所得税の税率は、土地の所有期間で異なります。
- 所有期間が5年以下の場合：30%
- 所有期間が5年超の場合：15%
所有期間で税率が異なる理由は、土地の短期転売を防ぐためです。2倍の差があるので、手取りを多くしたい人は“5年超”所有してから売却しましょう。
土地の売却でかかる所得税は、分離課税方式で課税されます。分離課税方式とは、土地の売却で得た所得を他の所得と切り離して計算する方法です。
住民税
住民税も、土地の売却で得た利益に対してかかる税金です。1月1日時点で住民票がある市区町村に納税します。所得税の税額は、自分で計算して期日までに申告しなければいけません。
しかし、住民税の税額は納税する市区町村が計算してくれます。所得税のように自分で計算する必要はありません。住民税の税率は以下の通りです。
- 所有期間が5年以下の場合：9%
- 所有期間が5年超の場合：5%
給与所得を得ている会社員は、毎年6月から12か月間、住民税が給料から天引きされます。自営業者の場合は、毎月5～6月ごろに住民税決定通知書と納付書が自宅に届きます。
後は支払い方法を選択して納税しましょう。一括納税、または年4回に分けての分割納税ができます。
登録免許税
多くの場合、土地には抵当権が設定されています。抵当権とは、土地の差し押さえができる権利のことです。ローンを組んだときに金融機関等が設定します。任意売却を除き、抵当権が設定されている土地は売却できません。
売却したい場合は、ローンを一括で返済し、抵当権を抹消する必要があります。抵当権を抹消する際に支払うのが“登録免許税”です。
不動産1つにつき1,000円かかります。抵当権の抹消手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士に渡す報酬の相場は、1～2万円程度です。
印紙税
印紙税とは、売買契約書に貼りつける印紙代のことです。税額は、以下のように土地の契約価格によって異なります。
| 土地の契約価格 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 100万円超500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円超10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円超50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円超 | 60万円 | 48万円 |
参考：国税庁
※不動産譲渡契約書のうち、記載されている金額が10万円超で、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成されるものは軽減税率の対象
印紙税は、売主と買主の契約書、2通分必要です。一般的に費用は双方で負担します。
復興特別所得税
復興特別所得税とは、東日本大震災の復興資金を集めるために作られた税金です。平成25年～令和19年まで課税されます。
税額は、所得税額に2.1%を乗じた金額です。復興特別所得税の税率も土地の所有期間で異なります。
- 所有期間が5年以下の場合：0.63%
- 所有期間が5年超の場合：0.315%
復興特別所得税は、所得税とセットで納付します。
こちらの記事では、農地の売却にかかる税金を解説していますので、あわせて参考にしてください。
「所得税」と「住民税」は譲渡所得に応じて変動する
登録免許税は土地の数、印紙税は契約価格で決まります。一方で、所得税と住民税は“譲渡所得の金額”で決まります。譲渡所得とは何か、どのようにして求めるのかなどを説明するので参考にしてください。
譲渡所得とは？
譲渡所得とは、土地のような資産を売却・譲渡した際に得る所得のことです。しかし、譲渡所得対象外の資産も存在します。
たとえば、家具や通勤用自動車、30万円以下の貴金属や宝石などです。一般的に譲渡所得として扱われる資産は、土地や建物、借地権や株式などです。
譲渡所得の計算方法（購入額がわかっている場合）
譲渡所得は、以下の計算式で求められます。
- 譲渡所得=売却価格－（土地の取得費用+譲渡・売却費用）
たとえば、土地の売却価格が2,800万円で取得費用が2,100万円、譲渡・売却費用が120万円だとしましょう。この場合、以下の計算式が成り立ちます。
- 2,800万円－（2,100万円＋120万円）=580万円
譲渡所得は580万円です。ちなみに、土地の取得費用には以下のような費用が含まれます。
- 土地の購入代金・建築代金
- 印紙税や登録免許税などの購入時の税金
- 仲介手数料
- 測量費・整地費・建物解体費・設備費・改良費
- 借入金利子
譲渡・売却費用に含まれるのは以下のような費用です。
- 仲介手数料・印紙税
- 立退料・借地権の名義書換料
- 建物解体費
譲渡所得の計算方法（購入額がわからない場合）
土地の購入額が分からない場合は、概算取得費を使います。概算取得費の求め方は以下の通りです。
- 概算取得費=土地・または家の売却価格×5%
土地を2,800万円で売却できたのであれば、概算取得費は140万円です。つまり、140万円を土地の購入費とみなして計算します。
所得税と住民税の税率は「土地の所有期間」で決まる
所得税と住民税の税率は、“5年”を境に大きく変わります。土地の所有期間が5年以下だと短期譲渡所得の税率、5年超だと長期譲渡所得の税率が適用されるからです。税率は以下の表にまとめました。
| 短期譲渡所得の税率（土地の所有期間が5年以下） | 長期譲渡所得の税率（土地の所有期間が5年超） | |
|---|---|---|
| 所得税（復興特別所得税を含む） | 30.63% ※復興特別所得税：0.63％ |
15.315% 復興特別所得税：0.315% |
| 住民税 | 0.09 | 0.05 |
| 合計 | 0.3963 | 0.20315 |
土地の所有期間は、売却した年の1月1日時点での年数で判断されます。たとえば、2013年6月1日に土地を購入し、2018年12月1日に売却したとしましょう。この年数だけを見ると土地の所有期間は、5年6か月です。
しかし、2018年1月1日時点での所有期間は4年7か月です。そのため、今回のパターンだと短期譲渡所得の税率が適用されます。
譲渡益がある場合は確定申告が必要
土地を売却して得た利益を“譲渡益”と言います。譲渡益が出たら確定申告をしましょう。確定申告の期間は、土地を売却した翌年の2月16日～3月15日です。
確定申告は、国税庁の公式サイトにある“確定申告作成コーナー”や企業が出している“会計ソフト”などを使えば、初めてでも簡単にできます。
「売却損」の場合、確定申告は不要になる
売却益が0円以下、または特別控除を使って課税譲渡所得金額が0円になった場合、確定申告をする必要はありません。税金が発生しないからです。しかし、売却損が生まれた場合に確定申告をすると以下の特例を受けられます。
- マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
- 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
特例を利用すれば、税金の軽減措置を受けられます。
特別控除を適用できるケースもある
土地を売却するとき、特別控除が使えるか確認してください。特別控除を使えば、納めるべき税金を大幅に下げられます。譲渡益が出た場合に使える控除と譲渡損失が出た場合に使える控除を紹介します。
譲渡益が出た場合
まずは、譲渡益が出た場合に使える特別控除を6つ紹介します。
1,000万円の特別控除
平成21年～22年の間に取得した土地を売却する人は、1,000万円の特別控除を使える場合があります。必要な条件は以下の通りです。
- 平成21年1月1日～平成22年12月31日に取得した土地を売却する
- 平成21年に取得した土地は平成27年以降、平成22年に取得した土地は平成28年以降に売却する
- 売却する土地は、夫婦や親子などの内縁関係にある人から取得したものではない
- 売却する土地は、交換・贈与・相続・遺贈・代物弁済などで得たものではない
- 他の譲渡所得の特例を受けていない
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特例控除
自分の家を売却する場合、3,000万円の特別控除を使える場合があります。必要な条件は以下の通りです。
- マイホーム、または家+土地を売る
- 売却予定の家に現在住んでいない場合、住まなくなった日から3年の経過する日が属する12月31日までに売却すること
- 家を取り壊す場合、取り壊し日から1年以内に土地譲渡契約を締結し、住まなくなった日から3年の経過する日が属する12月31日までに売却すること
被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特例控除
相続で得た家を売却する場合、3,000万円の特別控除を受けられる場合があります。必要な条件は以下の通りです。
- 売却する本人が、相続または遺贈によって被相続人居住用家屋および土地を取得した
- 相続開始直前まで亡くなられた人が住んでいた
- 譲渡価格が1億円以下
- 1981年5月31日以前に建築された家であること
- 相続が行われた日から3年の日が属する年の12月31日までに売却すること
譲渡損失が出た場合
次に、譲渡損失が出た場合に使える特別控除を2つ紹介します。
マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
買い替えのために不動産を売却した場合、今回の特例を受けられる場合があります。必要な条件は以下の通りです。
- 譲渡する年の1月1日時点で所有期間が5年超
- 新しい家を売却する翌年の12月31日までに借入れで取得すること
- 新しい家を取得した年の翌年12月31日までに現在の家を売却すること
- 床面積が50㎡以上
- 住宅ローンの融資期間は10年以上、かつ特例を受ける年の年末までに残債がある
この特例は、住宅ローン減税制度と併用できます。以下の注意点も押さえておきましょう。
- 500㎡以上の敷地を売却する場合は、500㎡までの損失が控除の対象
- 所得が3,000万円以上の年は、特例が適用されない
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
買い換えが伴わない自宅の売却で譲渡損失が生まれた人は、今回の特例を受けられる場合があります。必要な条件は以下の通りです。
- 譲渡する年の1月1日時点で所有期間が5年超
- 譲渡する前日に、住宅ローン（償還期間10年以上）の残債がある
- 売却金額よりも住宅ローンの残債の方が多い（譲渡損失額が少ない方が損益通貨および繰越控除の対象）
所得が3,000万円以上の年は、特例が適用されません。
土地売却に課税される税金の支払いタイミングはいつか？
土地を売却するとさまざまな税金がかかります。しかし、それぞれ納税の時期が異なるので注意してください。いつ支払えばいいのか、税金別に説明します。
印紙税-売却契約時
印紙税は、土地の売買契約が成立したときに支払います。納税のやり方は、売買契約書に収入印紙を貼りつけるだけです。
所得税-原則翌年の2月16日～3月15日
所得税は、土地を売却した翌年の2月16日～3月15日の間に支払います。しかし、2月16日と3月15日が土日祝日の場合、翌平日が期限です。所得税は振替納税ができます。振替納税を選択した場合、4月ごろに銀行口座から引き落とされます。
住民税-翌年6月以降
所得税の確定申告をした年の5月ごろに住民票がある市区町村から納付書が届きます。その納付書を使って納税しましょう。
振込やコンビニ払いなど、さまざまな方法で納税できます。住民税は、一括または年4回の分割払いのどちらかで納税してください。
相続した土地を売却する際の税金について
相続した土地を売却する場合、所有期間や所得の算出方法など、いくつか注意点があります。何も知らずに売却の手続きを進めると想定以上の税金がかかって困る恐れがあります。
そのようにならないためにも、所有期間の確定方法や税金の計算方法などをここで理解しましょう。
土地の所有期間の確定方法
相続した土地の所有期間は、亡くなられた人（被相続人）が土地を所有した日から数えます。仮に相続人が1年しか所有していなくても、被相続人が4年所有していれば、所有期間は5年と判断されます。
譲渡所得と税率の計算方法（購入額がわかっている場合）
相続した土地の譲渡所得は、以下の計算式で求められます。
- 譲渡所得=土地の譲渡・売却価格－（被相続人が支払った取得費＋譲渡費用）
税率は、以下のように土地の所有期間で異なります。
- 土地の所有期間が5年以下の場合：39.63%
- 土地の所有期間が5年超の場合：20.315%
譲渡所得と税率の計算方法（購入額がわかっていない場合）
相続した土地の購入額が分からない場合は、概算取得費を使います。概算取得費は、“土地の譲渡・売却価格×5%”で求められます。
土地売却で課税される税金シミュレーション4例
土地を売却するといくらの税金がかかるのか、さまざまな条件でシミュレーションしてみます。相続した場合のシミュレーションもしています。ぜひ参考にして、売却を行ってください。
所有期間2年、土地を2,500万円（取得価格は2,000万円）で売却した場合
まずは、譲渡所得を求めましょう。売却費用は120万円と仮定します。
- 2,500万円－（2,000万円+120万円）=380万円
譲渡所得は、380万円です。次に税率をかけます。所有期間が2年なので、適用されるのは短期譲渡所得の税率です。
- 380万円×39.63%=150万5,940円
今回の例だと、150万5,940円の税金がかかります。</p>
所有期間8年、土地を4,000万円（取得価格3,000万円）で売却した場合
まずは、譲渡所得を求めましょう。売却費用は、160万円と仮定します。
- 4,000万円－（3,000万円＋160万円）=840万円
譲渡所得は840万円です。次は税率をかけます。所有期間が8年なので、適用されるのは長期譲渡所得の税率です。
- 840万円×20.315%=170万6,460円
今回の例だと、170万6,460円の税金がかかります。
相続した土地を2,000万円（取得価格1,000万円）で売却した場合
相続した場合も、まずは譲渡所得を求めましょう。売却費用は、100万円と仮定します。
- 2,000万円－（1,000万円+100万円）=900万円
譲渡所得は900万円です。次は税率をかけましょう。
- 土地の所有期間が5年以下の場合：900万円×39.63%=356万6,700円
- 土地の所有期間が5年超の場合：900万円×20.315%=182万8,350円
土地の所有期間が5年以下だと356万6,700円、5年超だと182万8,350円の税金がかかります。
取得価格不明の土地を相続して3,000万円で売却した場合
取得費が不明な場合、まずは概算取得費を求めましょう。
- 3,000万円×5%=150万円
概算取得費は150万円です。次は譲渡所得を求めます。売却費用は200万円と仮定します。
- 3,000万円－（150万円+200万円）=2,650万円
譲渡所得は2,650万円です。最後に税率をかけて納める税額を求めましょう。
- 土地の所有期間が5年以下の場合：2,650万円×39.63%=1,050万1,950円
- 土地の所有期間が5年超の場合：2,650万円×20.315%=538万3,475円
土地の所有期間が5年以下だと1,050万1,950円、5年超だと538万3,475円の税金がかかります。
売却時の手取りを増やすなら「節税」か「高額売却」せよ
土地を売却すると高額な売却益を得られる場合があります。しかし、何もしなければ高い税金だけが取られます。
少しでも手取りを増やしたいのであれば、節税と高額売却を行いましょう。おすすめの節税方法や高額売却する方法などを説明します。
節税できるのは「所得税」と「住民税」
節税に力を入れても登録免許税や印紙税などは減らせません。登録免許税は抵当権を抹消する不動産の数、印紙税は契約価格で決まるからです。
節税で減らせる税金は、所得税と住民税の2つです。所得税と住民税の税額は、譲渡所得で決まります。そのため、節税を行い、譲渡所得を低くすれば比例して税額も低くなります。
節税方法5選
一概に節税と言っても、さまざまな方法があります。すべて行うのは大変でしょう。そこで、とくに活用したいおすすめの節税方法を5つ紹介します。
所有期間が5年を超えたら売却する
所得税と住民税の税率は、土地の所有期間で変動します。土地の所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得の税率が適用されます。所得税30.63％、住民税9%、合計39.63％です。土地の所有期間が5年超であれば長期譲渡所得の税率が適用されます。
所得税15.315%、住民税5%、合計20.315%です。約2倍の差があります。売却の条件があまり変わらないのであれば、5年所有してから売却した方がお得です。
3000万円の特別控除を活用する
マイホーム、または家+土地を売る人は、3,000万円の特別控除が使えるか確認しましょう。譲渡所得が3,000万円までであれば、税金を0円にできます。
仮に3,000万円に税金がかかるとしましょう。その場合の税額は、609万4,500円～1,188万9,000円です。数百万円～数千万円の税金を0円にできるのはかなりお得でしょう。
相続税を支払った人は3年以内に売却する
相続税の申告期限から3年以内に土地を売却すると、“相続財産を譲渡した場合の取得費の特例”が使えます。
これは、相続税の一定額を譲渡資産の取得費に加算できる制度です。取得費に加算できる相続税額は以下の計算式で求められます。
- 取得費に加算できる相続税額=その者が相続した金額×（相続税課税価格の計算の基礎とされた財産の価額÷（相続税の課税価格+債務控除額））
土地を相続したなら特例を活用する
家が建っている土地を相続した場合、3,000万円の特別控除を受けられる場合があります。正式名称は、“被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例”です。
とくに取得費が不明な人はこの制度を使うと大きく節税できます。この制度は、2023年12月31日までに売却した場合の期間限定制度です。
その他の特例も活用する
土地の売却で使える特例は、他にもたくさんあります。
| 土地売却の内容 | 控除できる金額 |
|---|---|
| 農地保有の合理化等のために土地を売却した | 800万円 |
| 平成21年～22年に取得した土地を売却した | 1,000万円 |
| 特定住宅地造成事業等のために土地を売却した | 1,500万円 |
| 特定土地区画整理事業等のために土地を売却した | 2,000万円 |
| 公共事業のために土地を売却したとき | 5,000万円 |
参考：国税庁
特例を使えば、数百万円～数千万円、譲渡所得が少なくなります。かなり節税できるので、見逃さないようにしましょう。
土地を高額売却する方法
不動産会社には、得意分野や得意エリアがあります。自分が売りたい土地の詳細と不動産会社の得意分野・エリアがかみ合えば高額売却が期待できます。そのため、土地を高く売りたい場合は、“不動産会社選び”に力を入れてください。
しかし、いくつもの不動産会社を渡り歩くのは手間がかかります。その手間を省きたいと考えている人は、“一括見積もりサービス”を使いましょう。
一括見積もりサービスとは、複数の不動産会社に一括で見積もり依頼を出せるサービスです。以下のようなメリットがあります。
- どこの会社に依頼すれば高く売れるのかがわかる
- 売却価格の相場がわかる
- 家から一歩も出ずに土地の見積もり依頼を出せる
一括見積もりサービスは、基本的に365日24時間無料で使えます。お試し気分でぜひ使ってみてください。
まとめ
今回は、土地を売却するといくら税金がかかるのか説明しました。土地を売却すると、所得税・住民税・登録免許税・印紙税・復興特別所得税がかかります。売却価格によっては、数百万円～数千万円の税金を納める必要があります。
期日を守って納税してください。しかし、手取りを多くしたいと考えている人もいるでしょう。その場合は、今回紹介した節税を試してください。とくに数百万円～数千万円クラスの“特別控除”は利用しましょう。
