土地の売却価格の相場を調査する5つの方法を徹底解説-おすすめ査定サイトも紹介
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土地をお持ちのみなさん、ご自身が所有している土地の価格がどのくらいかご存じでしょうか。
いざ貸地や売地として世の中に出すときに初めて気にする、ということもあるかもしれません。
しかし、土地の価格は時勢によって変化するものでもあるため、あらかじめ知っておいても損はないと思います。
そこで今回は、土地の売却価格の相場を調査する5つの方法について紹介します。
こちらの記事では、土地売却にかかる税金を紹介していますので、あわせて参考にしてください。
目次
土地の売却相場に影響する7つの要因
土地の売却相場は、主にこれから説明する7つの要因が関係しています。
1つずつ見ていきましょう。
土地の面積
一般的に、土地が広ければ広いほど相場価格は高く、狭ければ狭いほど相場価格は低いです。
ただ、マンションが多い地域ではマンションを建てるのに適した広さの土地が、一戸建てが多い地域では一戸建てを建てるのに適した広さの土地の需要が高いので、一概に言えないことも。
また同じ面積でも、建ぺい率や容積率が高ければ高いほど相場価格が高めになります。
土地の形
土地の形も重要です。
正方形や長方形のような整った形の土地であれば、価格は高くつきます。
一方、曲がっていたり異常に細長いなど形が歪である場合は、価格は少し低くなってしまいまうことに。
また、間口の広さも関係してきます。
周辺環境
土地の周辺環境は、相場を決めるための大きな要素です。
駅や公共施設、商業施設などとの距離や交通手段の利便性が高ければ相場価格は高くなります。
また、道路に接しているかどうかや、道路と土地の高さも相場を決める要素の1つ。
高低差が少なく、南や東向きであれば相場価格は高くなります。
道路の距離と向き
道路と土地の高さに高低差がなくかつ南向きの道路であれば、相場価格が高い傾向にあります。
続いて、東、西、北の順で相場価格が低くなっていきます。
角地か中間画地か
土地は角地の方が人気があり、相場価格も高くなる傾向にあります。
一方で中間画地は、角地と比較して価格は低くなる傾向にあります。
情勢
土地の価格は経済情勢によって大きく変わります。
土地の周辺で再開発が行われるなどの動きがあると、土地の相場価格は急騰。
一方、市街化調整区域に指定されると、自由に建物を建てることができなくなる可能性があるため、相場価格は下落します。
周辺の取引事例
周辺の土地の取引事例にも影響を受けます。
周辺で高値で取引された事例があると、それにつられて相場価格が高まることがあります。
土地売却の相場を調べるために知っておきたい5つの評価額
実際に土地の売却相場を調べてみると、「〇〇価格」「〇〇額」など、普段あまり馴染みのない言葉が出てきます。
初めて見る方にとってはよく分からないこともありますので、頻出の言葉について説明しておきます。
実勢価格
実勢価格とは、実際に取引が行われた土地の価格のことで、成約価格と同じ意味で使われます。
国土交通省が、不動産業者へのアンケートを元に公表。
実際の売却額の予測をすることができるため、目安として最も役立つ評価額と言えます。
ただ、土地がある地域の取引が少ないと精度は低くなってしまいます。
参考：国土交通省
公示地価・基準地価
公示地価は、毎年1月1日時点の1㎡あたりの土地の価格を、3月中旬に国都交通省が公表しているものです。
全国の3万地点以上に設定された標準地が対象で、1地点あたり2人の不動産鑑定士が別々に現地を調査。
最新の取引事例や収益の見通しを分析して評価を行うなどし、最終的には国土交通省の土地鑑定委員会が決定します。
一方、基準地価は全国約2万地点の基準地が評価の対象で、不動産鑑定士1人以上で調査し、都道府県が公表しているものです。
公示地価・基準地価いずれも相場動向を踏まえて、不動産鑑定士が付けた価格です。
参考：国土交通省
相続税評価額（相続税路線価）
相続税評価額（相続税路線価）は、相続税を計算する際に使用される道路の価格のことです。
1㎡あたりの価格を国税庁が定め、土地の面積とかけ合わせることで相続税や贈与税が算出できるようになっています。
国税庁が毎年1月1日時点の土地の価格を判定し、毎年7月1日に公表。
相続税路線価は、公示地価の約80％程度になるように設定されている点に注意しましょう。
参考：国税庁
固定資産税評価額
固定資産税評価額は、固定資産税を計算する際に使用される評価額のことです。
各市町村（東京23区は東京都）が決定し、3年に1度見直しされます。
地価公示の約70％になるように設定されている点に注意しましょう。
鑑定評価額
鑑定評価額は、不動産鑑定士が国の定める評価基準に則り算出した土地の価格で、法的効力を持ちます。
一方で市場と乖離があることが多く、そのまま売却額と認識しないほうがいいでしょう。
【全国】土地売却の相場データ一覧
ここでは、全国の土地売却相場のデータをご紹介します。
| 都道府県 | 土地売却相場（単位：万円） | 住宅地の都道府県別・用途別平均価格（単位：円/㎡） |
|---|---|---|
| 北海道 | 1,480 | 20,800 |
| 青森県 | 650 | 15,900 |
| 岩手県 | 650 | 25,400 |
| 秋田県 | 600 | 13,200 |
| 宮城県 | 1,520 | 44,100 |
| 山形県 | 850 | 19,800 |
| 福島県 | 1,030 | 23,400 |
| 茨城県 | 800 | 32,400 |
| 栃木県 | 900 | 32,300 |
| 群馬県 | 949 | 31,500 |
| 埼玉県 | 1,980 | 114,100 |
| 千葉県 | 1,750 | 76,500 |
| 東京都 | 5,180 | 380,900 |
| 神奈川県 | 2,980 | 180,600 |
| 新潟県 | 900 | 25,800 |
| 富山県 | 710 | 30,800 |
| 石川県 | 1,053 | 45,500 |
| 福井県 | 840 | 29,600 |
| 山梨県 | 800 | 23,700 |
| 長野県 | 1,100 | 25,000 |
| 岐阜県 | 990 | 32,200 |
| 静岡県 | 1,280 | 64,200 |
| 愛知県 | 2,100 | 105,300 |
| 滋賀県 | 1,300 | 46,600 |
| 三重県 | 900 | 28,200 |
| 京都府 | 2,480 | 109,500 |
| 奈良県 | 1,580 | 52,600 |
| 兵庫県 | 1,980 | 105,900 |
| 大阪府 | 2,290 | 150,900 |
| 和歌山県 | 1,100 | 35,800 |
| 鳥取県 | 660 | 19,100 |
| 島根県 | 719 | 20,600 |
| 岡山県 | 980 | 29,200 |
| 広島県 | 1,480 | 57,400 |
| 山口県 | 739 | 25,700 |
| 香川県 | 700 | 32,700 |
| 愛媛県 | 980 | 35,100 |
| 徳島県 | 757 | 29,300 |
| 高知県 | 1,100 | 30,600 |
| 福岡県 | 1,550 | 56,800 |
| 佐賀県 | 724 | 20,800 |
| 長崎県 | 850 | 24,600 |
| 大分県 | 980 | 25,300 |
| 熊本県 | 1,180 | 29,000 |
| 宮崎県 | 1,160 | 24,600 |
| 鹿児島県 | 975 | 27,300 |
| 沖縄県 | 2,098 | 63,700 |
参考：国土交通省
参考：国土交通省
土地の売却相場を調べる
ここでは、土地の売却相場を調べる方法と手順についてご説明します。
実勢価格
最初に、実勢価格を調べる手順についてみていきましょう。
手順1：条件を設定する
まず左側にある時期・種類・地域を設定し、検索します。
時期は2016年から四半期（3ヶ月ごと）に設定できます。
地域は絞れば絞るほど相場が正確に出やすいのですが、件数が少なくなると相場として参考にしにくくなるため、50件以上は算出されるようにしましょう。
手順2：実勢価格を確認する
取引総額の欄に書いてあるのが実勢価格です。各項目ごとに事例のフィルタや並び替えができます。
手順3：条件が近い物件の価格を参考に相場を算出する
売却したい土地と、条件の似ている取引事例を選んでみましょう。
選んだ事例の取引総額の平均値が相場となります。
なお、検索画面で選んだ地域を地図で表示することも可能です。
公示地価・基準地価
続いて、「公示地価」「基準地価」を調べる手順です。
手順1：相場を調べたい地域を選択
日本地図から調べたい県と地域を選択します。
手順2：条件を設定する
地域の選択が終わったら、条件を設定して検索します。
公示地価のみor基準地価のみor公示地価・基準地価両方を選び、調査年はプルダウンで選択するか、最新調査年のみを選択。
さらに、土地の用途区分にチェックを入れます。
手順3：表から公示地価・基準地価を確認する
表の左側に価格が表示されます。これが公示地価と基準地価です。
相続税評価額（相続税路線価）
続いて、相続税評価額（相続税路線価）を調べる手順をみていきます
手順1：調べたい地域を選択して路線価図をクリックする
トップページから都道府県を選び、財産評価基準書目次が表示されるので、路線価図をクリックします。
手順2：調べたい地域の詳細エリアを選択する
売却相場を知りたい土地の住所を選ぶと地図が表示されます。
手順3：相続税路線価を確認して相場を算出する
道路に細かく矢印と数字が書かれているのが相続税路線価です。
「300C」と記載されていたら、「300」が路線価の㎡単価で単位は千円、「C」は借地権割合70％という意味。
ですので、路線価が30万円/㎡で、土地が借地権であればその70％の21万円/㎡が借地権の価格となります。
固定資産税評価額
続いて、固定資産税評価額を調べる手順です。
手順1：固定資産税路線価等を選び、検索したい土地の住所を入力する
まず、全国地価マップにアクセスし「固定資産税路線価等」を選択します。
相場を調べたい土地の住所を入力して検索すると候補が表示されるので、調べたい住所をクリックしましょう。
手順2：土地が面している路線価をクリックする
住所をクリックすると地図が表示されます。
土地に面した路線価のラインをクリックすると、左側に「固定資産税路線価情報」が表示され、そこに1㎡あたりの路線価が記載されています。
手順3：相場を算出する
最後に、実際に土地の面積に合った路線価を確認しましょう。
固定資産税路線価は、公示地価の約70%程度に設定されていることを踏まえて算出してみてください。
鑑定評価額
続いて、鑑定評価額を調べる手順です。
手順1：不動産鑑定士と契約する
まずは不動産鑑定士、不動産鑑定事務所に相談をします。
費用の見積もりを依頼してみて、納得できる金額であれば契約し、不動産に関する資料を提出しましょう。
なお、鑑定額が1,000万円以下の場合の費用は更地で約20万円、土地・建物があると約25万円程度かかります。
5,000万円以下では更地で約20～30万円、土地・建物があると約25～50万円かかります。
1億円以下では更地で約30~40万円、土地・建物があると約40~60万円かかるそうです。
手順2：不動産鑑定士が鑑定する
鑑定士が不動産の調査を開始します。
登記簿謄本や要因資料、取引事例などから鑑定基準に基づいて評価。
鑑定にかかる期間は依頼先や依頼件数によってまちまちですが、一般的に契約完了から鑑定評価書の納品まで約1〜2週間かかります。
また、不動産鑑定には「簡易鑑定」と「一般鑑定」があり、簡易鑑定の場合は最短2〜3日で終わることも。
簡易鑑定は、正式な書類を必要とせず、価格を知りたい人向けの鑑定方法です。
いっぽう一般鑑定は、正式な書類が必要な人向けの鑑定方法です。
手順3：鑑定書を受け取る
不動産鑑定評価書の説明を聞き、問題がなければ受け取りましょう。
土地売却相場が調査できるおすすめサービス4選
土地売却相場について調査できるサービスがいくつかあるので、ここでまとめて紹介します。
不動産取引価格情報検索
おすすめサービス1つ目は「不動産取引価格情報検索」。
過去の事例を見たい地域を絞り込んで検索すれば、数年分のデータを詳しく見ることができます。
会員登録なし・無料で利用できるのが嬉しいポイントです。
参考：国土交通省
地価公示・都道府県地価調査
おすすめサービス2つ目は「地価公示・都道府県地価調査」です。
国土交通省が毎年発表している地価情報で、地価公示は1月1日時点、都道府県地価調査は7月1日時点の地価を調査。
相場動向を踏まえて、不動産鑑定士が値付けした価格となっています。
公示地価と基準地価の両方を検索することが可能で、一覧情報には住所や価格、面積のほかに形状やそこに建っている建物の種類、建ぺい率・容積率なども記載。
また、各地点を地図上で確認したり、詳細な鑑定評価書も閲覧できるようになっています。
参考：国土交通省
路線価図・評価倍率表
おすすめサービス3つ目は「路線価図・評価倍率表」。
相続税や贈与税の財産を評価する場合に適用できます。
細かい地名ごとにPDF形式で路線価を確認することができ、ダウンロードや印刷も可能です。
参考：国税庁
全国地価マップ
おすすめサービス4つ目は「全国地価マップ」。
一般財団法人資産評価システム研究センターが運営しているサービスで、固定資産税、相続税、地価公示・地価調査の3つを調べることができる便利なサイトです。
各種データは印刷することができます。
土地売却の相場を調査する際の3つの注意点
土地売却の相場を調査するときには、いくつか注意すべきポイントがありますので、ここで紹介します。
相場と実際の売買価格は異なる
相場価格と実際の売却価格は、違ってくることは頭に入れておきましょう。
相場価格はあくまで相場価格であり、実際は土地の向きや形状など細かい部分まで見て不動産会社が査定するため、どうしても相場価格と売却価格は離れていきます。
相場価格は変動する
土地の相場価格は変動します。
1年前、2年前の相場価格と今の相場価格が同じとは限りません。
相場価格は、世の中の経済状態や土地付近の環境の変化によって変動するものです。
ですので、定期的に調べ直すことをおすすめします。
相場価格は目安にする
各種サービスで調べた相場価格は、あくまで参考にすることをおすすめします。
なぜなら、実際に売却する際はそれより安くなることがあるからです。
できるだけ高い価格で売却するためには、いくつかの不動産会社に見積もりを依頼してよく比較することが大切です。
土地売却で課税される税金をシミュレーションする方法
土地を売却した際には、税金がかかります。
その税金を簡単にシミュレーションしてくれるものの1つに、「ベンチャーサポート不動産株式会社」サイト内の不動産売却税金計算シミュレーションがあります。
ここなら売却価格や取得費、売却費用、売却仲介手数料、所有期間などを入力すれば自動計算してくれます。
こちらの記事では、土地売却にかかる税金のシミュレーション方法を紹介していますので、あわせて参考にしてください。
まとめ
土地の相場価格は、さまざまな要素から総合的に判断される指標です。
実際の売却相場が分かるとまでは言えませんが、各種サービスを利用してみて、まずはご自身の土地にどのくらいの価値があるのかを目安として把握しておくだけでも一歩進むことになると思います。
また、より詳しく知りたいという方は、地元の不動産会社にストレートに調べてもらうこともおすすめです。
